Spørgsmål:
Hej
Vi købte vores 3 værelses andelslejlighed for 1 ½ siden, og vi var sikre på, at det var en god investering. Efter den seneste vurdering af ejendommen mener vi, at vi har betalt overpris for andelslejligheden. Købsprisen, vi betalte, var fastsat på grundlag af en valuarvurdering og den af andelsforeningen vedtagne andelskrone med tillæg af forbedringer og en god vedligeholdelsesstand.
Efterfølgende har Andelsboligforeningen fået udarbejdet en ny valuarvurdering, og denne nye vurdering har fastsat en meget lavere pris for ejendommen end den tidligere vurdering. Dermed bliver maksimalprisen/salgsprisen for andelslejligheden meget lavere, end den pris vi betalte.
Som vi ser det, har vi tabt flere hundrede tusinde kroner, hvis vi skal sælge andelslejligheden i morgen. Vi ønsker dit råd, om hvem der er ansvarlig, og hvem vi skal henvende sig til?
Mvh Line og Tobias
Svar:
Kære Line og Tobias
Jeg kan oplyse, at I kan kræve købsprisen nedsat og overprisen betalt tilbage af sælgerne, hvis I har betalt overpris for andelslejligheden. Det er sælgerne personligt, der er ansvarlig, og det er således ikke umiddelbart andelsboligforeningen eller valuaren, der har foretaget vurderingen af ejendommen, som I kan gøre kravet gældende overfor.
Der er bestemmelser for, hvorledes købsprisen fastsættes. Købsprisen for andelslejlighed må ikke overstige den lovlige maksimalpris og herunder, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Hvis købsprisen for andelslejligheden overstiger den lovlige maksimalpris, foreligger der formentlig en overpris, og der er retligt grundlag for, at I kan kræve overprisen betalt tilbage fra sælgerne.
Sælgerne kan have været i god tro om købsprisen, og hvordan den blev fastsat. På trods heraf kan I rette kravet om tilbagebetaling af overprisen mod sælgerne, idet det ikke fritager sælgerne for ansvar, at de var i god tro.
Det er jeres bevisbyrde at dokumentere, at købsprisen oversteg den lovlige maksimalpris, og jeres bevisbyrde skal løftes ved at gennemføre syn og skøn.
Ved syn og skøn skal skønsmanden vurdere ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom ved overdragelse fra andelsforeningen til en investor. På grundlag af skønsmandens vurdering og besvarelse kan andelskronen og den lovlige maksimalpris beregnes. Herefter er der fremskaffet et grundlag for at vurdere, om der er betalt overpris, og om I kan kræve købsprisen nedsat og overprisen tilbagebetalt og i givet fald størrelsen af det beløb, der kan kræves tilbage.
Jeg kan oplyse, at forældelsesfristen er 3 år, og det første skridt er at sikre, at kravet ikke er forældet. Forældelsesfristen afbrydes ved anlæggelse af en retssag, og det kan således være nødvendigt at anlægge en retssag for at afbryde forældelsen.
I fortsættelse heraf anbefaler jeg at få en juridisk vurdering af sagen og herunder, om I har betalt overpris for jeres andelslejlighed og i givet fald størrelsen af overprisen. Såfremt det konstateres, at I har betalt en ikke ubetydelig overpris for andelslejligheden, skal der som første skridt udfærdiges og sendes en skrivelse med krav om tilbagebetaling af overprisen til sælgerne.
I heldigste fald kan der indgås et forlig med sælgerne om hel eller delvis tilbagebetaling af overprisen. I modsat fald er det nødvendigt at anlægge en retssag med henblik på at opnå en dom, og med denne kan I opnå tilbagebetaling af overprisen for andelslejligheden.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard