Før fraflytningen - Dokumentér lejemålets stand og aflevér nøglerne
En god måde at sikre, at man ikke risikerer at hæfte for flere forhold, er ved at tage billeder af lejemålet. Vi anbefaler, at man ved fraflytningen tager billeder af alle dele af lejemålet før man afleverer nøglerne.
Vi anbefaler at tage mellem 5 – 10 billeder af hvert værelse, afhængigt af dens størrelse. Det er bedre at have for mange billeder end for få. Ved at tage billeder kan man bevise lejemålets tilstand ved ens fraflytning. Man sikrer således, at man ikke mødes af øvrige istandsættelseskrav, end hvad der ud fra lejemålets tilstand er berettigede. Hvis udlejer sender et krav, som kommer ”ud af det blå”, kan billederne pludselig blive meget nyttige til at modbevise, at skaden er opstået mens man har lejet lejemålet.
Vi anbefaler at dokumentere nøgleafleveringen. Det kan gøres ved at tage et billede af nøglernes levering, eller ved at optage en video af, at nøglerne lægges i udlejers postkasse eller det fraflyttede lejemål. På denne måde sikrer man sig, at man ikke står uden beviser. Hvis udlejer måtte mene, at denne ikke har fået alle nøgler, eller at du ikke er fraflyttet, kan det hurtigt gavne at kunne bevise nøgleafleveringen.
Rigtige mange lejere overser desværre at tage billeder før de fraflytter. Hvis de bestrider udlejers istandsættelsesudgifter medfører det, at de står betydeligt svagere i en huslejenævnssag om udgifternes behov. Det samme gør sig gældende for dem, der ikke dokumenterer nøgleoverdragelsen.
Vi anbefaler derfor at tage billeder af lejemålet og nøgleaflevering. Det kan gøres på 10 minutter, og i bedste fald kan det spare dig for meget.
Ved fraflytningen - Har udlejer opfyldt de formelle regler for at kræve istandsættelse?
Udlejer skal altid opfylde lejelovens formelle regler, før du kan blive mødt med et istandsættelseskrav for lejemålet. De formelle regler fremgår af lejelovens § 187, stk. 1 – 5, og gengives nedenfor.
Lejeren skal ifølge § 187 aflevere lejemålet i samme stand, som han modtog det. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end hvad der blev modtaget ved indflytningen. Udlejer kan altså alene gøre krav gældende, hvis de bringer det lejede i samme stand, som du modtog lejemålet i.
Hvis der således har været ridser, skidt og fedt på gulvet og dette ikke er forværret ved din fraflytning, kan udlejer ikke kræve at du afholder udgifter til slibning af gulvet.
Udlejers frist for at gøre kravet gældende
Din udlejer kan kun gøre et istandsættelseskrav gældende, hvis det sker inden for de frister, der er fastsat i lejelovens § 187.
Hvis udlejer, udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal fraflytningssynet afholdes senest to uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at du er fraflyttet. Eventuelle istandsættelseskrav skal herefter meddeles dig senest to uger efter synet, ellers bortfalder kravet.
Hvis udlejer kun udlejer én beboelseslejlighed, er der ingen pligt til at afholde et fraflytningssyn. I dette tilfælde skal udlejer dog stadig fremsætte krav om istandsættelse senest to uger efter, at lejemålet er fraflyttet og nøglerne afleveret.
Undtagelsen til denne regel er, hvis en skade ikke kunne opdages ved almindelig agtpågivenhed under fraflytningssynet. I sådanne tilfælde kan udlejer stadig gøre krav gældende, men det vil bero på en konkret vurdering.
Hvis du ikke har modtaget et istandsættelseskrav inden for de gældende frister, er du som udgangspunkt berettiget til at få dit fulde depositum tilbage.
Pligt til afholdelse af fraflytningssyn, varsling af synet og fraflytningsrapport
Hvis din udlejer foretager udlejning af mere end én beboelseslejlighed, så skal udlejer foretage syn af lejligheden og udarbejde fraflytningsrapport. Synet skal ske senest 2 uger efter udlejer er bekendt med, at du som lejer er fraflyttet lejemålet.
Du skal altid have et varsel, om at der skal ske fraflytningssyn, på mindst én uge. Når lejeaftalen er opsagt, kan der dog ske kortere varsel, men kun efter aftale. Hvis ikke ovenstående regler er iagttaget, så bortfalder udlejers istandsættelseskrav.
I forbindelse med fraflytningssynet skal udlejer udarbejde en fraflytningsrapport. Denne rapport skal udleveres til lejer ved fraflytningssynet. Hvis du som lejer ikke deltager i fraflytningssynet, så skal udlejer tilsende dig rapporten senest 2 uger efter fraflytningssynet har fundet sted. Vi anbefaler, at man deltager i fraflytningssynet. Så kan der skabes en god dialog undervejs, og man kan nærmere forklare omstændighederne, fx at en skade var til stede før indflytningen (husk billeder for dokumentation).
Hvis du deltager til fraflytningssynet, så skal du aldrig underskrive en fraflytningsrapport, som du er uenig i. Hvis du underskriver, at du er enig med rapporten, så stilles du ringere ved en eventuel sag i huslejenævnet. Det skyldes, at du accepterer at hæfte for alt, som fremgår i rapporten, som skal udbedres. Er man enig, kan man dog underskrive.
Nogle gange ønskes der underskrift på, at man har modtaget rapporten. Hvis man underskriver dette, så forringer det ikke mulighederne for at bestride kravet. Det kan dog i visse fraflytningsrapporter fremgå uklart, hvad det præcist er man underskriver. I sådanne tilfælde anbefales det, at man ikke skriver under på noget som helst.
Hvis der til synet ikke udarbejdes rapport, eller du ikke tilsendes rapporten inden 2 uger efter synet, så kan udlejer ikke gøre istandsættelseskrav gældende.