Retsgrundlaget
Når en lejer flytter fra sit lejemål, skal lejer aflevere et lejemål, der er i samme stand som ved indflytningen med fradrag af slid og ælde og øvrige forhold, som lejer ikke skal stå for at udbedre, jf. lejelovens § 98, stk. 1.
Hvis lejer ikke afleverer lejemålet i samme stand som ved indflytningen, så har udlejer en frist på 2 uger til at gøre sine krav gældende overfor lejer. Denne frist bliver regnet fra flyttesynet, hvis udlejer skal udføre det. Ellers bliver det regnet fra fraflytningsdagen, som i denne sag var 9. april 2017, jf. lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt.
Denne regel er ikke uden undtagelser. Hvis udlejers krav skyldes 1) at skaden er skjult og først kunne opdages senere, eller 2) at lejer har handlet svigagtigt, så vil udlejer kunne gøre sit krav gældende efter den 2 ugers frist, jf. lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt.
Lovbestemmelsen er meget klar – der er kun 2 undtagelser til, at udlejer skal gøre sine fraflytningskrav gældende inden 2 uger. Men hvad så med erstatningskrav? Hér skal vi kigge et andet sted i lejeloven. I lovens § 25 fremgår det, at ”Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd…”. Hvis lejer misligholder lejemålet, vil udlejer derfor kunne rette et krav mod lejer uden, at der er tale om istandsættelse.
Det er værd at bemærke til støtte for udlejers argument i sagen, at ved indflytningssyn gælder det, at selvom reglerne herom ikke bliver overholdt, så bortfalder udlejers krav på erstatning ved misligholdelse ikke, sml. lejelovens § 9.
Spørgsmålet i denne sag blev så, om det erstatningskrav ved fraflytning er omfattet af 2 ugers fristen i lovens § 98, stk. 2.
Højesterets dom
Sagen kom på sin vej forbi 5. Huslejenævn i København, Ankenævnet for huslejenævnene, Boligretten på Frederiksberg og Østre Landsret. Alle steder blev det meddelt udlejer, at erstatnings-krav var omfattet af 2 ugers fristen.
Sagen kom for ikke desto mindre for Højesteret, da det viste sig, at det modsatte resultat var nået i tidligere landsretspraksis. Højesteret måtte tage stilling til spørgsmålet.
I præmisserne startede Højesteret med at henvise til lejelovens § 98, stk. 1, som vedrører, at en lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen/indflytningen med enkelte undtagelser. Højesteret fandt, at pligten for udlejer til at gøre krav gældende inden 2 uger omfattede alle krav, der var en følge af, at lejer ikke havde afleveret lejemålet i samme stand som ved indflytningen.