-->

Højesteret slår fast: Udlejer har 2 uger til at gøre erstatningskrav gældende ved fraflytning

​Med en ny dom af 29. september 2021 slår Højesteret én gang for alle fast, at udlejers 2 ugers frist for at gøre krav gældende, gælder alle krav ved lejers fraflytning – alene med undtagelse af skjulte mangler og svig.

​​

​Det startede med en rids i et køkkenbord. En lejer skulle flytte fra sin lejlighed på Frederiksberg den 9. april 2017, og da lejer havde rengjort lejligheden og udbedret en række ting, udlejer havde bedt om, blev nøglerne afleveret til udlejer. Der gik 2 uger, men lejer modtog ingen yderligere krav fra udlejer.​

Lejer skrev derfor den 1. maj 2017 og bad om at få sit depositum. Udlejer svarede med en række krav, herunder på udskiftning af køkkenbordet, som udlejer mente, at lejer havde misligholdt. Dette udløste en klage til Huslejenævnet, som skulle vise sig at bringe tvisten helt til Højesteret.

​Retsgrundlaget

Når en lejer flytter fra sit lejemål, skal lejer aflevere et lejemål, der er i samme stand som ved indflytningen med fradrag af slid og ælde og øvrige forhold, som lejer ikke skal stå for at udbedre, jf. lejelovens § 98, stk. 1.

Hvis lejer ikke afleverer lejemålet i samme stand som ved indflytningen, så har udlejer en frist på 2 uger til at gøre sine krav gældende overfor lejer. Denne frist bliver regnet fra flyttesynet, hvis udlejer skal udføre det. Ellers bliver det regnet fra fraflytningsdagen, som i denne sag var 9. april 2017, jf. lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt.

Denne regel er ikke uden undtagelser. Hvis udlejers krav skyldes 1) at skaden er skjult og først kunne opdages senere, eller 2) at lejer har handlet svigagtigt, så vil udlejer kunne gøre sit krav gældende efter den 2 ugers frist, jf. lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt.

Lovbestemmelsen er meget klar – der er kun 2 undtagelser til, at udlejer skal gøre sine fraflytnings­krav gældende inden 2 uger. Men hvad så med erstatningskrav? Hér skal vi kigge et andet sted i lejeloven. I lovens § 25 fremgår det, at ”Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd…”. Hvis lejer misligholder lejemålet, vil udlejer derfor kunne rette et krav mod lejer uden, at der er tale om istandsættelse.

Det er værd at bemærke til støtte for udlejers argument i sagen, at ved indflytningssyn gælder det, at selvom reglerne herom ikke bliver overholdt, så bortfalder udlejers krav på erstatning ved misligholdelse ikke, sml. lejelovens § 9.

Spørgsmålet i denne sag blev så, om det erstatningskrav ved fraflytning er omfattet af 2 ugers fristen i lovens § 98, stk. 2.

Højesterets dom

Sagen kom på sin vej forbi 5. Huslejenævn i København, Ankenævnet for huslejenævnene, Boligretten på Frederiksberg og Østre Landsret. Alle steder blev det meddelt udlejer, at erstatnings-krav var omfattet af 2 ugers fristen.

Sagen kom for ikke desto mindre for Højesteret, da det viste sig, at det modsatte resultat var nået i tidligere landsretspraksis. Højesteret måtte tage stilling til spørgsmålet.

I præmisserne startede Højesteret med at henvise til lejelovens § 98, stk. 1, som vedrører, at en lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen/indflytningen med enkelte undtagelser. Højesteret fandt, at pligten for udlejer til at gøre krav gældende inden 2 uger omfattede alle krav, der var en følge af, at lejer ikke havde afleveret lejemålet i samme stand som ved indflytningen. 

Højesteret understregede, at denne retsstilling for udlejer gælder uanset, om kravet skyldes, at lejer ikke har vedligeholdt lejemålet eller, at lejer har påført skader ved uforsvarlig adfærd. Højesteret henviste også til formålet bag lejelovens § 98, stk. 2, som er ”at sikre, at der hurtigt efter fraflytningen skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejeren”.

Højesteret stadfæstede herefter Østre landsrets dom, idet udlejer havde gjort sit erstatningskrav gældende for sent og det derfor bortfaldt.

Ønsker du advokathjælp?

Denne sag blev ført for lejeren af advokat Claus Johansen i samtlige instanser. Har du nogen lejeretlige spørgsmål, herunder til konkrete tvister, er du velkommen til at rette henvendelse til Claus Johansen på mail: cj@askt.dk eller tlf.nr. 31 18 11 15.​

Få svar fra en specialist

Det koster ikke noget at spørge. 

Udfyld formularen så vender vi tilbage hurtigst muligt. ​Du kan også ringe til os på telefon: 86 13 06 00 eller skriv på e-mail: info@askt.dk​.

 
 
 
 
Nogle felter er ikke udfyldt korrekt

​​Ring og forklar os om din situation

Så kan vi fortælle, hvad vi som advokater kan gøre for at hjælpe dig - og hvad det koster. Ring til os på telefon: 86 13 06 00 eller skriv på e-mail: info@askt.dk​.

fbyoutube

​Kontakt

Hovednummer: 86 13 06 00

​E-mail: info@askt.dk

CVR: 32283012

​Aarhuskontoret

​Sankt Knuds Torv

Ryesgade 31, 1., 8000 Aarhus C​​​

Rutevejledning

​Tlf.: 86 13 06 00

E-mail: info@askt.dk

Aalborgkontoret

​Det gamle posthus

Algade 44, 1. sal, 9000 Aalborg C​

Rutevejledning

Tlf.: 86 18 68 33​

E-mail: aalborg@askt.dk​

Thistedkontoret

Rosenkrantzgade 12

7700 Thisted

Rutevejledning

Tlf.: 82 30 15 60

E-mail: lkw@askt.dk​

​Rykontoret

Parallelvej 9A,

8680 Ry

Rutevejledning

Tlf.: 86 89 33 88

E-mail:  hfh@askt.dk

Kontorets telefoner er åbne: Mandag-torsdag 9.00-16.00 & fredag 9.00-15.00.