Baggrunden for den nye aftale
Pr. 1. juli 1996 trådte en lovændring af boligreguleringsloven i kraft, hvorefter udlejer måtte foretage en gennemgribende forbedring af et lejemål i henhold til lovens § 5, stk. 2 og så efterfølgende sætte huslejen op i overensstemmelse med det lejedes værdi.
Retsstillingen er efter lovændringen, at udlejer har mulighed for, når der er foretaget gennemgribende forbedringer af lejemålet over de i loven nævnte beløbsgrænser, at sætte huslejen op til det lejedes værdi sammenlignet med andre lejemål, der er gennemgribende forbedret.
Denne mulighed har imidlertid vist sig at medføre et højere afkast end tiltænkt af lovgiver, hvilket har tiltrukket investorer, som alene ønskede at bruge det private beboelseslejemål som en kortsigtet investering. For lejerne har dette medført, at de i forbindelse med gennemgribende forbedringer af lejemål tvinges ud i en situation, der er præget af stor usikkerhed, stigende huslejer og underliggende pres for at fraflytte deres lejemål.
Parterne i nye boligaftale af 30. januar 2020 har på baggrund af denne retsstilling fastslået, at aftalen skal tjene til at stoppe huslejestigningerne i private boliger i storbyerne samt at sørge for, at private boliger ikke bliver kortsigtede investeringsobjekter. Der er dog gjort en undtagelse for så vidt angår nødvendige og rentable energirenoveringer, som gennemføres med det formål at gavne klima og lejerne.
De nye tiltag
Boligaftalen indeholder følgende vigtige tiltag i forhold til den nuværende retsstilling:
Spekulantstop: Der indføres en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende forbedring af en beboelsesudlejningsejendom skal gå 5 år, før udlejer må sætte huslejen op i overensstemmelse med det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Huslejebremse: Lejen vil fremover ikke kunne fastsættes væsentligt over det lejedes værdi (i praksis op til 10 procent over), men vil fremadrettet alene kunne fastsættes til maksimalt det lejedes værdi.
Forbud mod ’flytte-penge’: Det skal fremover være forbudt for udlejer at tilbyde lejer penge for at opsige eller fraflytte sit lejemål.
Besigtigelse: For at modvirke fup-moderniseringer, hvor udlejer udskifter nyere installationer alene for at opfylde beløbskrav, indføres krav om, at lejemålets stand forud for en modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.
Huslejenævn: Der sættes gang i en række initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.
Grønt incitament: Karensperioden på fem år bortfalder, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner pr. m2.
Grønt energikrav: Der indføres et skærpet grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller man har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.
Boligaftalens konkrete betydning for lejerne
Den nye boligaftale betyder først og fremmest, at der sættes en stopper for, at investorer opkøber billige lejeboliger alene med henblik på at få dem gennemgribende renoveret og på den måde opnå en hurtig gevinst. Dette gøres ved, at en ny ejer af en udlejningsejendom de første 5 år ganske vist har mulighed for at foretage gennemgribende forbedringer af ejendommen, men udlejer kan i karensperioden som udgangspunkt alene kræve omkostningsbestemt bestemt husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser. Derimod er det først efter 5 år, at udlejer kan sætte lejen op i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Derudover indføres der nu forbud mod, at udlejer kan presse lejer til at fraflytte lejemålet ved at tilbyde lejer penge herfor. Lejer har dog stadig mulighed for at indgå en frivillig aftale om fraflytning af lejemålet.
Kravene for, at lejer kan få huslejen nedsat i overensstemmelse med det lejedes værdi, bliver desuden lempet. Hidtil har det været sådan, at huslejen ikke ”væsentligt” må overstige det lejedes værdi, hvilket betyder, at udlejer gerne måtte kræve en husleje, der var op til ca. 10 % højere end det lejedes værdi. Med den nye boligaftale fjernes ordet ”væsentligt” med den virkning, at huslejen maksimalt må svare til det lejedes værdi. Dette betyder, at lejer vil kunne få nedsat huslejen, hvis bare den er for høj. Ændring vil gælde nye lejeaftaler, der indgås.
For at modvirke fupmoderniseringer, hvor der opstår tvivl om, hvorvidt udlejer rent faktisk har foretaget den anførte gennemgribende forbedring, indføres der et krav om, at lejemålets stand forud for forbedringen skal konstateres ved en besigtigelse af huslejenævnet. Det vil herved blive mere gennemskueligt, om udlejer reelt har opfyldt renoveringskravene i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Der tages nu desuden en række initiativer til med henblik på at styrke Huslejenævnene, samt for at effektivisere og ensarte sagsbehandlingen i nævnene. Dette gøres blandt andet ved etablering af et huslejeregister, som skal øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne rundt om i landet, ligesom mulighederne for at etablere et system med offentliggørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser undersøges. Disse tiltag vil forhåbentligt både medføre en korte sagsbehandlingstid ved huslejenævnene og styrke lejerens stilling, herunder i forbindelse med indsamling af sammenligningslejemål til brug for konkrete tvister om huslejeniveauet.
I er meget velkomne til at rette henvendelse til advokat Claus Johansen i forhold til spørgsmål på det lejeretlige område, herunder til konkrete sager. Han kan kontaktes på mail: cj@askt.dk eller tlf. nr. 31 18 11 15.