Baggrund og Retsgrundlag:
Når lejer skal fraflytte sit lejemål, så har udlejer en række formalitetskrav, der skal opfyldes for, at udlejer har noget krav mod lejer i forbindelse med fraflytningen. Typisk vil dette være krav på at få dækket udgifter til at sætte lejemålet i stand, inden en ny lejer flytter ind.
Formalitetskravene er skrevet ind i lejelovens § 98, hvor det står i paragraffens stk. 1, at
”Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.”.
De krav, som udlejer kan få i forhold til lejemålets stand ved fraflytningen, er alene udgifter til at sætte lejemålet i samme stand som da lejeren flyttede ind. Udlejer kan dermed ikke kræve, at lejer skal betale for at få lejemålet sat i bedre stand eller at udbedre mangler ved lejemålet, som udlejer selv skal dække.
Udlejer har forskellige formalitetskrav, som denne skal opfylde for at kunne få dækket sit krav på udgifter til istandsættelse af lejemålet. For udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed gælder der nogle krav til, at lejer skal indkaldes til et fraflytningssyn, jf. lejelovens § 98, stk. 3, og at der skal udarbejdes en fraflytningsrapport i forbindelse med synet, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Fælles for alle udlejere er, at de har en tidsfrist på 2 uger til at gøre deres krav gældende over for lejer, ellers bortfalder det som udgangspunkt, jf. lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt.:
”Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3… 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.”
Paragraffen betyder, at udlejers krav på istandsættelsesudgifter skal være kommet frem til lejer inden for 2 uger fra fraflytningssynet, hvis synet er gennemført, og ellers regnes fristen fra den dag, hvor lejer fraflytter lejemålet, når lejer har oplyst sin nye adresse til udlejer. Hvis udlejers krav ikke er fremkommet inden for tidsfristen, så bortfalder det.
De eneste to situationer, hvor 2 ugers fristen fraviges, når det ikke udtrykkeligt er aftalt mellem udlejer og lejer, er ved skjulte mangler og hvor lejer har handlet svigagtigt.
Der kan dog opstå den situation, at udlejer opdager en skade i lejemålet i forbindelse med sin gennemgang ved lejers fraflytning. Denne skade vil udlejer typisk bede lejer om at dække som et krav om erstatning efter lejelovens § 25.
Men spørgsmålet har været, om tidsfristen på 2 uger i lejelovens § 98, stk. 2 også gælder erstatningskrav, eller om det kun gælder krav på udgifter til istandsættelse af lejemålet. Dette har Østre Landsret nu taget stilling til.
Den konkrete lejesag:
I den konkrete sag drejede det sig primært om køkkenbordplader, som ifølge udlejer var blevet ødelagt af lejer under lejeperioden, herunder som følge af en vandskade fra håndvasken og oliering af bordpladerne. Udlejer opgjorde derfor et større krav til udskiftning af bordpladerne og nægtede at udbetale lejers depositum ved fraflytningen.
Lejers fraflytning med nøgleaflevering skete den 9. april 2017, og der blev ikke gennemført fraflytningssyn. Først den 15. maj 2017 modtog lejer en mail med udlejers krav. Udlejer havde dermed først fremsat sit krav mere end en måned efter fraflytningen.
Lejer anførte i sagen, at køkkenbordpladerne var blevet vedligeholdt og blev tilbageleveret i samme stand som ved indflytningen, hvorfor udlejer ikke havde noget krav. I forhold til udlejers argument om, at bordpladerne var ødelagt, anførte lejer, at hvis der var tale om skader, burde udlejer have opdaget dem og gjort sit krav gældende inden for 2 ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2.
Udlejer anførte hertil, at kravet på udskiftning af bordpladerne var et erstatningskrav - ikke et istandsættelseskrav, og at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 ikke gælder for egentlige erstatningskrav efter lejelovens § 25, stk. 2.
Østre Landsrets dom:
Sagen endte med at komme helt til Østre Landsret, hvor lejer og udlejer gentog ovenstående argumenter. Landsretten skulle derfor tage stilling til, om udlejers krav var fremsat i tide – og dermed om lejelovens § 98, stk. 2 gælder erstatningskrav eller ej.
Til dette spørgsmål svarede landsretten følgende:
”Landsretten bemærker, at der ikke i loven eller i forarbejderne, herunder forarbejderne
til den seneste ændring af lejelovens § 98, jf. lov nr. 319 af 30. marts
2015, er holdepunkter for at antage, at § 98, stk. 2, ikke skulle finde anvendelse i
situationer, hvor en mangel på det lejede skyldes, at lejer har handlet culpøst,
og udlejers krav derfor kan anses som et erstatningskrav efter lejelovens § 25, jf.
herved også landsrettens dom af 3. april 2017 refereret i TBB.2017.452Ø”.
Landsretten fastslår dermed principielt med denne dom, at lejelovens § 98 som udgangspunkt gælder alle udlejers krav som følge af lejemålets stand ved lejers fraflytning. Dermed er det ligegyldigt, om udlejer kalder sit krav istandsættelsesudgifter eller erstatningskrav.
Det er dermed vigtigt at tage med fra dommen, at udgangspunktet er, at alle udlejers krav på istandsættelse og erstatning for lejemålets stand bortfalder, hvis de ikke fremsendes til lejer inden 2 uger efter fraflytningssynet eller selve fraflytningen, hvor lejemålet ikke synes. Det er dermed kun ved lejer og udlejers udtrykkelige aftale eller ved skjulte mangler eller svig fra lejers side, hvor 2 ugers fristen fraviges.
I er meget velkomne til at rette henvendelse til advokat Claus Johansen med spørgsmål på det lejeretlige område, herunder til konkrete sager. Han kan kontaktes på mail: cj@askt.dk eller tlf. nr. 31 18 11 15.