Ved lejernes indflytnings, skulle der foretages indflytningssyn. Udlejers driftsansvarlig forestod indflytningssynet.
Grund travlhed udleverede den driftsansvarlige en indflytningsrapport, hvor der blev anført følgende:
”Du har overtaget lejemålet som nyistandsat/beset (ikke benyttede streges over)”
Ved indflytningsrapporten var der så et felt, hvor lejerne selv kunne anføre eventuelle fejl og mangler inden 14 dage. Her havde den driftsansvarlige blot streget ”beset”, og så angav indflytningsrapporten alene, at lejemålet var afleveret nyistandsat. Der var ikke beskrivelse af lejemålet eller billeder heraf. Lejerne påpegede derfor selv flere mangler, og lejerne sendte herefter listen over disse mangler til udlejeren.
Ved fraflytningen var parterne ikke enige omkring hvad der skulle istandsættes. Her havde indflytningsrapporten afgørende betydning for udfaldet.
Retsgrundlaget
Reglerne om indflytningsrapport fremgår af lejelovens § 90. Ifølge bestemmelsen skal udlejeren syne lejemålet i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet, eller tilsendes lejeren, hvis ikke denne er til stede ved synet.
Såfremt reglerne i § 90 ikke overholdes, så bortfalder udlejerens krav på almindelig istandsættelse ved fraflytningen.
I reglens ordlyd er der ikke anført noget om hvilke krav der stilles til en indflytningsrapport.
I lejelovens § 90’s bemærkninger har lovgiver dog anført, at formålet er at dokumentere det lejedes tilstand ved overtagelsen. Man kan eksempelvis konstatere forhold, som bør udbedres af udlejeren, samt forhold, som ikke skal udbedres, men som lejeren ikke skal hæfte for ved sin fraflytning.
Indflytningssynet skal med andre ord fastslå lejeboligens tilstand og give mulighed for opdagelse af eventuelle mangler. Alt det væsentlige skal registreres i en indflytningsrapport. Der er ikke formkrav til en indflytningsrapport. Den bør dog være så detaljeret som muligt.
Det afgørende spørgsmål for boligretten i nærværende sag var, om en indflytningsrapport, der alene anførte at alt var nyistandsat, reelt levede op til de krav der stilles efter lejelovens § 90.
Boligrettens dom
På trods udlejers angivelse om nyistandsættelse, opdagede lejerne flere mangler, der måtte udbedres eller blive kompenseret for.
Boligretten lagde vægt på, at der ved indflytningen var tale om et ganske kort møde i lejemålet med den driftsansvarlige. Det blev lagt til grund, at der ved dette møde skete en kort praktisk orientering og sikret, at der ingen graverende fejl eller mangler var. Der skete dog ikke nærmere gennemgang af lejemålet, og de senere fejl som lejerne fremsendte var tillige ubestridt af udlejer.
Boligretten bemærkede, at lovgiver ikke har krævet særlige formkrav til indflytningsrapporter. Dog måtte man ud fra lovens bemærkninger udlede en nedre grænse for, hvad der skal til, for at udlejer har opfyldt sin forpligtelse om afholdelse af indflytningssyn.
I denne sag havde udlejer reelt tilrettelagt indflytningssynet- og rapporten således, at udlejer havde overført sin forpligtelse efter lejelovens § 90 til lejer.
Derfor fastslog boligretten, at udlejer ikke havde opfyldt sine forpligtelser efter lejelovens § 90 med den konsekvens, at udlejer mistede sin ret til at gøre istandsættelseskrav gældende over for lejerne.