For langt størstedelen af lejemål er lejerens opsigelsesperiode fastsat til at være løbende måned plus tre måneder. Opsiger lejeren sit lejemål d. 15. januar, vil lejeren dermed først være frigjort fra sine betalingsforpligtelser fra maj måned.
Den lejer, der tidligt fraflytter et lejemål, kunne således risikere eventuelt at skulle betale husleje og forbrugsomkostninger for flere måneder, hvor lejemålet ikke nødvendigvis benyttes. Omkostningerne hertil kan hurtigt blive betydelige for lejeren, særligt hvis lejeren i øvrigt betaler leje for et nyt lejemål.
Lejelovgivningen har taget højde for denne situation. Retsstillingen er således, at udlejer i ovenstående tilfælde skal bestræbe sig på at genudleje det lejede, selvom den fraflyttende lejer – efter lejekontrakten – fortsat skal betale leje i perioden.
Hvis det lykkedes at genudleje lejemålet, skal den fraflyttede lejer ikke betale for den periode, hvor de nye lejere bebor lejemålet. Med andre ord har udlejer ikke krav på dobbelthusleje i perioden.
Hvis lejer opsiger og flytter d. 15. januar, og der sker genudlejning til nye lejere fra d. 1. marts, skal den fraflyttende lejer alene betale for perioden 15. januar – 29. februar. Det gælder, selvom lejeren efter lejekontrakt skulle hæfte frem til maj måned.
Spørgsmålet er da som følger – hvad skal der til for at opfylde en genudlejningsforpligtelse?
Bestræbelse på – ikke succes med - at genudleje det lejede
Udlejers genudlejningsforpligtelse fremgår af lejelovens § 175, stk. 3.
Ifølge bestemmelsen er udlejeren forpligtet til at ”bestræbe sig på at genudleje det lejede”.
Udlejer har således opfyldt genudlejningspligten, selvom denne ikke finder en ny lejer. Det afgørende er, at der er gjort et reelt forsøg på at finde en ny lejer til lejemålet.
Lejelovens bestemmelse om genudlejning er i realiteten et krav til udlejer om, at denne skal søge at mindske lejerens økonomisk tab ved fraflytningen før tid. Det er altså forsøget herpå – ikke selve opnåelsen af at finde nye lejere – som udlejer er forpligtet til. Såfremt udlejer har foretaget reelle bestræbelser til at genudleje, men det er ikke lykkedes, må den fraflyttende lejer fortsat betale leje og omkostninger for hele opsigelsesperioden.
Det leder naturligvis til et nyt spørgsmål – hvad må der da forstås ved at ”bestræbe sig på at genudleje det lejede”?
Kravene til bestræbelserne
Lovens ordlyd siger ikke nærmere om hvilke bestræbelser som udlejer reelt skal foretage sig. Lovgiver har dog præciseret nærmere om hvad forpligtelsen indebærer, da der i lovens forarbejder fremgår følgende:
”Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx gennem annoncering eller venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt.
Udlejeren skal således udfolde sædvanlige bestræbelser for at opnå genudlejning…”
Hvis udlejer således annoncerer lejemålet på fx Boligportalen eller andre lignende hjemmesider, vil udlejer typisk have opfyldt kravene. Dette må naturligvis betinges af, at lejemålet tilbydes til overtagelse på et tidligere tidspunkt, end det tidspunkt som den fraflyttende lejer hæfter frem til.
Forpligtelsen kan også opfyldes ved at tilbyde lejemålet til potentielle lejere på ventelister. Det forudsætter ligeledes, at overtagelsestidspunkt er tidligere end udløbet af den fraflyttende lejers opsigelsesperiode.
Det er ikke et krav, at der annonceres eller benyttes ventelister. Hvis udlejer eksempelvis har forhandlet med potentielle lejere i opsigelsesperioden, vil dette også kunne opfylde forpligtelsen.
Med andre ord må det anføres, at hvis udlejer reelt har forsøgt at genudleje gennem midler, der egnet til at fremkalde nye lejere, så må genudlejningspligten være opfyldt. Afgørende er, om udlejer loyalt har søgt at begrænse lejerens tab.
Omvendt betyder det ligeledes, at forsøg gennem uegnede midler er utilstrækkelige – eksempelvis annoncering i en ikke-offentlig Facebook-gruppe med et fåtal af medlemmer, eller anvendelsen af en venteliste, hvor der kendeligt er ingen potentielle lejere.
Det skal bemærkes, at udlejer ikke er pålagt at skulle handle imod sine egne interesser for at opfylde genudlejningsforpligtelsen. Et eksempel kunne være, at hvis den eneste potentielle lejer er i RKI-listen, så er udlejer ikke forpligtet til at udleje til vedkommende, men har ret til at vælge en anden lejer.