Lejeaftaler er reguleret i lejeloven, som omfatter en lang række specialregler om, hvilke krav der stilles til den lejede bolig, til udlejer og til lejer.
Hvis der opstår en konflikt mellem lejer og udlejer, skal vi derfor sjældent kigge videre end til lejeloven og retspraksis på lejeområdet.
I sagen, som denne artikel handler om, opstod der dog et erstatningsspørgsmål, som gjorde det nødvendigt at inddrage den brede obligationsret, da lejeloven ikke i sig selv håndterede konflikten.
Sagens baggrund
En familie på 7 lejede et hus på Fyn, som de i maj 2022 ønskede at fraflytte. Faren, som var lejer ifølge kontrakten, havde derfor sendt en opsigelse til udlejer og oplyst, at de regnede med at fraflytte lejemålet den 15.06.2022. Dette bekræftede udlejer og indkaldte til fraflytningssyn den 17.06.2022.
Familien fik dog først adgang til det nye lejemål pr. 15.06.2022, og de nåede derfor kun at flytte en del af deres indbo. Lejer skrev derfor til udlejer, at de ikke nåede at fraflytte inden synet. Udlejer tog ud til lejemålet den 16.06.2022 og konstaterede, at lejemålet ikke var fraflyttet, og at lejers søn stadig overnattede dér, hvor sønnen bekræftede, at de ikke nåede at flytte inden synet.
Hér opstod konflikten mellem parterne, da udlejer den 17.06.2022 alligevel mødte op ved lejemålet, hvor lejer ikke var til stedet og lejemålet ikke var rømmet. Udlejer udførte fraflytningssyn, skiftede låsene og hængte en besked op til lejer med rapporten samt besked om, at lejer ikke havde adgang til det lejede længere.
Lejer forsøgte at kontakte udlejer uden held og skiftede derfor selv låsene tilbage, da han ikke mente at være fraflyttet og stadig havde sine ting i lejemålet.
Den 19.06.2022 var lejer i lejemålet om morgenen og tog billeder i lejemålet, inden han skulle ud at levere smørrebrød via et cateringfirma. På vej til udleveringen bemærkede lejer, at der var parkeret biler i nærheden af lejemålet. Lejer fortsatte med sin leveringsopgave og der var først på motorvejen, hvor han blev mødt af en modkørende trailer med sine ejendele på. Lejer skyndte sig tilbage til lejemålet og konstaterede, at det var blevet rømmet fuldstændigt. Det viste sig senere, at alt lejers indbo (herunder familieminder og personlige ejendele), bortset fra en ovn, var blevet bortskaffet af udlejer.
De juridiske tvister
Sagen startede i Fogedretten, hvor lejer ønskede sine indbogenstande og personlige ejendele udleveret. Da dette ikke var muligt – idet genstandene var smidt ud – blev der herefter anlagt en civil retssag ved Retten i Odense med krav om erstatning for de ting, lejer havde mistet.
Tvisten var herefter
1) om udlejer havde et erstatningsansvar i forhold til lejers ting,
2) om tingene havde en økonomisk værdi,
3) om lejer havde udvist egen skyld.
Udlejers erstatningsansvar:
For så vidt angik ansvarsgrundlaget blev det afgørende både for by- og landsretten, at det ifølge lejers fremlagte billeder og forklaringerne under retsmødet blev anset som bevist, at lejer fortsat havde indbo og personlige ejendele i lejemålet pr. 19.06.2022, hvor udlejer rømmede ejendommen.
Landsretten uddybede i sine præmisser, at indboet og ejendelene i lejemålet ud fra deres karakter, værdi og omfang ikke med rette kunne anses for affald. Udlejer ifaldt derfor erstatningsansvar ved at bortskaffe genstandene uden forinden at give lejer en frist til at hente genstandene, eller opbevare disse på lejers regning.
For nærmere at forstå, hvorfor udlejer ifaldt erstatningsansvar, skal vi finde forklaringen i den brede obligationsret. Her fremgår det, at hvis man som sælger er i besiddelse af en solgt (special)vare, fordi den f.eks. ikke er afhentet rettidigt af køberen, så må man ikke bortskaffe varen men skal som hovedregel drage omsorg for den på købers regning indtil den enten bliver hentet eller det er evt. muligt at sælge den til anden side. Dette princip handler således om loyalitet mellem aftaleparterne, og det gælder uanset om der er tale om en købsaftale eller – som i dette tilfælde – et lejeforhold.
I den konkrete sag havde udlejer argumenteret og ført vidner for, at alt indbo og ejendele på ejendommen var affald, og at udlejer derfor godt kunne bortskaffe det uden at kontakte lejeren. Dette havde udlejer dog ikke bevist, og landsretten lagde i sine præmisser vægt på, at udlejer ikke havde gjort noget for at sikre sig bevis for, at der kun var tale om affald. Udlejer ifaldt derfor erstatningsansvar over for lejer.