Højesteret har den 12. august 2025 truffet afgørelse om, at lejeres installationsret kun gælder inde i det lejede og ikke, hvis lejeren ønsker at opsætte installationer uden på bygningen f.eks. til opladning af en elbil.
Retsgrundlaget:
I lejeforhold er der begrænsninger for, hvor meget lejeren må lave om i det lejede. Fraset hjælpemidler til handicappede mv., har lejerne to regelsæt at lave forandringer ud fra: 1) installationsretten, og 2) råderetsreglerne. I denne sag er det dog primært installationsretten, der har været prøvet.
I lejelovgivningen er installationsretten både udtrykt i lejelovens § 142 og i almenlejelovens § 35. Installationsretten bygger på et hensyn til, at lejeren skal kunne indrette sin bolig med installationer og tekniske hjælpemidler til at få en almindelig hverdag/husholdning til at fungere. Imidlertid kan udlejeren gøre indsigelse, hvis ejendommens el- og afløbskapacitet ikke kan holde til installationen.
Almenlejelovens § 35 er formuleret således: ”Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.”
Paragraffen afgrænser lejerens ret til 1) sædvanlige installationer, 2) i det lejede, 3) der er tilstrækkelig el- og afløbskapacitet til, og lejeren har pligt til at fortælle udlejer om installationen.
1)Sædvanlige installationer
Hvad er en sædvanlig installation? Installationsretten har været til stede siden starten af det 20. århundrede, hvor en husstand levede noget anderledes end i dag. Vi kan dog finde noget vejledning både i tidligere versioner af lovbestemmelsen, og i tidligere retspraksis.
Ud fra forarbejderne til den nuværende paragraf giver installationsretten lejeren ”ret til at lade installere sædvanlige tekniske hjælpemidler til lettelse af husførelsen, medmindre installationen vil være til gene for ejendommen.”. Der er med formuleringen lagt op til en dynamisk fortolkning af, hvad en almindelig husholdning bruger af hjælpemidler/maskiner henset til den teknologiske udvikling.
I retspraksis er dommene efterhånden af ældre dato og har derfor primært vedrørt hårde hvidevarer, jf. T:BB 1998.130 VLR, T:BB 2002.320 VLR og T:BB 2002.369 ØLR, men der er også eksempler på andre typer installationer såsom en brusekabine, jf. T:BB 2000.475/2 B.
2)Installationer i det lejede
Det er en betingelse for beboerens installationsret, at installationen alene foretages i det lejede. Ud fra tidligere retspraksis har der alene været taget stilling til installationer indendørs i det lejede, men der har ikke tidligere været nogen ret, der forholdt sig til, om installationsretten var begrænset til kun at gælde indenfor.
3)Tilstrækkelig el- og afløbskapacitet til installationerne (og meddelelsespligt)
Det er et krav, at der skal være tilstrækkelig el- og afløbskapacitet til en installation for, at beboeren kan installere denne, således at installationen ikke medfører problemer for andre beboere i området. For at udlejeren kan undersøge kapaciteten, skal lejeren give besked om sin installation.
Den konkrete sag:
Lejerne i denne sag bor i et lejet enderækkehus i en almen boligforening, hvor de i en årrække har anvendt arealet ud til deres gavl til opsætning af skur og parkering af bil/trailer. Der var også en fælles parkeringsplads i foreningen.
I 2021 købte lejerne en hybridbil, og de fik i den forbindelse opsat en ladeboks på gavlen af deres hus. Hybridbilen stod således langs gavlen på huset, når den blev opladet. Boligforeningen blev herefter opmærksomme på ladeboksen og udsted et påbud om at få fjernet den. Sagen startede i Beboerklagenævnet, som godkendte ladeboksen under installationsretten i almenlejelovens § 35. Den afgørelse blev indanket til boligretten og har sidenhen været prøvet i Vestre Landsret og Højesteret, som gav afslag på, at ladeboksen var omfattet af installationsretten.
Den konkrete sag vedrørte flere tvister omkring opsætningen af ladeboksen og brug af arealet til opladning af hybridbilen. For Vestre Landsret og Højesteret, har den primære tvist dog være, om ladeboksen var omfattet af installationsretten i almenlejelovens § 35.
Vestre Landsrets afgørelse af 11. juni 2024:
Det fremgik af Vestre Landsrets afgørelse i denne sag, at ”Hvad der forstås ved sædvanlige installationer, må afgøres på baggrund af en konkret vurdering på installationstidspunktet. Efter bestemmelsens ordlyd og forarbejder, herunder navnlig beskrivelsen af, hvad der eksempelvis udgør sædvanlige installationer, finder landsretten, at en el-ladeboks til opladning af en el-bil ikke udgør en sædvanlig installation omfattet af almenlejelovens § 35.”
Landsretten afviser dermed, at ladeboksen var omfattet af installationsretten, fordi de ikke fandt, at ladeboksen var en sædvanlig installation (betingelse 1). Dette var uanset, at elbiler i sig selv er udbredte og sædvanlige.
Højesterets afgørelse:
Højesteret har i denne sag stadfæstet Vestre Landsrets afgørelse, dog med en ny begrundelse. Præmisserne lyder som følger:
”Efter almenlejelovens § 35 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.
Højesteret finder, at almenlejelovens § 35 efter ordlyden, forarbejderne og tilblivelseshistorien må forstås på den måde, at den alene giver lejer ret til at foretage installationer inde i det lejede. Allerede derfor tiltræder Højesteret, at lejerne ikke var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl og stadfæster herefter landsrettens dom.”
Ud fra selve ordlyden af almenlejelovens § 35, henvises der til ”installationer i det lejede”. I den konkrete sag gav den formulering anledning til tvist om, hvad det lejede indeholder – om der alene henvises til selve bygningen, eller om installationen blot skal være på det lejede område, f.eks. også i indkørslen, haven e.l.
Højesteret fastslår det nu med sine præmisser, at ”i det lejede” alene henviser til installationer indenfor i den lejede bygning – og derfor afvises alle udvendige installationer.
LFF 1968-12-11 nr. 68, til § 55, og bemærkningerne hertil.