-->

Hvad betyder det, når der i din lejekontrakt står, at lejemålet er gennemgribende forbedret?​

Se også ​​→

​1.Fastsættelse af lejen

​Lejefastsættelse reguleres i lejeloven, hvorimod den tidligere regulering fandtes i boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven blev i 2022 flettet ind i lejeloven.

2.Hovedreglen om fri lejefastsættelse

​Som hovedregel kan parterne frit aftale lejens størrelse. Der er dog modifikationer hertil, jf. nedenfor.

I det sjældne tilfælde, hvor der ikke aftales en leje, fremgår det af lejelovens § 11, stk. 3, at lejen udgør et rimeligt beløb i henhold til det lejedes værdi.

2.1.Undtagelser til hovedreglen – omkostningsbestemt leje

Da gennemgribende renovering i praksis anses som en undtagelse til omkostnings-bestemt leje, skal der kort redegøres for omkostningsbestemt leje.

Hovedreglen om fri lejefastsættelse finder anvendelse i såkaldte uregulerede kommuner, og i regulerede kommuner for så vidt angår ejendomme med maksimalt 6 beboelseslejemål. Bygninger med maksimalt 6 lejemål benævnes ”småhuse”.

I regulerede kommuner for så vidt angår ejendomme med 7 eller flere lejemål, gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje og derfor ikke fri leje.

Ved omkostningsbestemt husleje forstås indledningsvist, at huslejen ikke kan fastsættes frit. Lejen må kun være så høj, at den lige dækker ejendommens driftsudgifter (udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring), afkastet af ejendommens værdi (7% af ejendomsværdien), samt eventuelle tillæg for forbedringer af det lejede.

2.2.Gennemgribende forbedring og betydningen for lejefastsættelsen

Hvis et lejemål anses som værende gennemgribende forbedret, så er det ikke et krav, at man begrænser begyndelseslejen til den omkostningsbestemt leje. Så er der alene krav om, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Ved ”det lejedes værdi” forstås hvad en udlejer med rimelighed kan tage af leje for lejemålet.

Ved ”væsentligt” forstås en leje på 10% eller højere end hvad der måtte følge af det lejedes værdi.

Det betyder, at lejen, modsat omkostningsbestemt leje, må overstige lejemålets værdi. Samtidig med, at en forbedring samtidig øger det lejedes værdi, så kan det medføre en ikke-ubetydelig lejeforhøjelse eller lejefastsættelse for lejeren.

Det er ikke enhver forbedring, der medfører at et lejemål skal anses som gen-nemgribende forbedret. Det forudsættes, at forbedringen væsentligt forøger det lejedes værdi, og at udgifterne til forbedringen overstiger enten kr. 2.280 kr. pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på kr. 260.738 (2024-tal). Beløbene reguleres én gang årligt, og kravene fastsættes af de regler, som var gældende på tidspunktet for forbedringens udførelse. En forbedring der startede i 2022 skal således alene opfylde de krav, der var i 2022, selvom forbedringen først blev færdig i 2024.

En gennemgribende forbedring er derfor en undtagelse til kravene, der følger af omkostningsbestemt leje, og undtagelsen medfører, at lejeren kan pålægges at betale en højere husleje, end hvad der ellers må fastsættes i medfør af reg-lerne om omkostningsbestemt husleje.

I praksis øger udlejer ejendommens værdi og fastsætter en husleje, der ikke væsentligt overstiger den nye værdi, forudsat at ovenstående betingelserne for en gennemgribende forbedring er opfyldt.

​3.Betydning i sager om lejenedsættelse

Hvis lejen er væsentlig højere end det lejedes værdi (også efter gennemgriben-de forbedring), kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyntagen hertil. Hvis lejeren får medhold, kan han i øvrigt kræve det for meget betalte beløb tilbagebetalt, endda med forrentning fra betalingstids-punkterne.

Reglen kan anvendes af lejeren uanset hvilke regler, som er gældende for leje-fastsættelsen. Selv hvor lejen er fastsat efter fri lejefastsættelse kan lejeren forlange, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Hvis udlejeren ikke er enig i lejerens krav om lejenedsættelse, skal lejer ind-bringe sagen for huslejenævnet i første instans. Efter huslejenævnets afgørelse kan begge parter anke til boligretten, forudsat der ankes inden fristen på 4-uger. Bevisbyrden for, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, pålæg-ges lejeren.

Bevisbyrden skal løftes ved, at der findes andre lejemål, der er egnet til sam-menligning med det lejemål, som lejeren bor i.

Hvis et lejemål er gennemgribende forbedret, medfører det flere elementer af betydning. For det første medfører det, at det lejedes værdi er højere, og lejens fastsættelse ligeledes må være højere end hvad der følger af omkostningsbe-stemt leje. For det andet medfører det, at lejer skal finde sammenligningsleje-mål, der også er gennemgribende renoverede.

4.Betydning i sager om lejeforhøjelse

Hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til et beløb, der er rimeligt. Bevisbyrden skal løftes på samme måde som ved sager om lejenedsættelse, dog pålægges bevisbyrden i denne situation udlejeren.

Reglen kan anvendes uanset form for lejefastsættelse. Reglen ses typisk an-vendt, hvor udlejeren har tilbudt en for lav leje, og hvor der ikke i kontrakten er aftalt gyldige lejeforhøjelsesklausuler.

Hvis lejemålet er gennemgribende forbedret, medfører dette ligeledes, at det lejedes værdi bliver højere samt fravigelse af reglerne om omkostningsbestemt leje.

Et gennemgribende forbedret lejemål medfører i denne situation, at det bliver nemmere for udlejer at få medhold i en påstand om lejeforhøjelse.

Hvis du har nogen lejeretlige spørgsmål, herunder til konkrete tvister, er du velkommen til at rette henvendelse til advokat Claus Johansen pr. mail: cj@askt.dk eller tlf. 31 18 11 15.

Få svar fra en specialist 

Udfyld formularen så vender vi tilbage hurtigst muligt. ​Du kan også ringe til os på telefon: 86 13 06 00 eller skriv på e-mail: info@askt.dk​.

 
 
 
 
Nogle felter er ikke udfyldt korrekt

​​Ring og forklar os om din situation

Så kan vi fortælle, hvad vi som advokater kan gøre for at hjælpe dig - og hvad det koster. Ring til os på telefon: 86 13 06 00 eller skriv på e-mail: info@askt.dk​.​

fbyoutube

​Kontakt

Hovednummer: 86 13 06 00

​E-mail: info@askt.dk

CVR: 32283012

​Aarhuskontoret

​Sankt Knuds Torv

Ryesgade 31, 1., 8000 Aarhus C​​​

Rutevejledning

​Tlf.: 86 13 06 00

E-mail: info@askt.dk

Aalborgkontoret

​Det gamle posthus

Algade 44, 1. sal, 9000 Aalborg C​

Rutevejledning

Tlf.: 86 18 68 33​

E-mail: aalborg@askt.dk​

Rykontoret

Parallelvej 9A,

8680 Ry

Rutevejledning

Tlf.: 86 89 33 88

E-mail: hfh@askt.dk

Kontorets telefoner er åbne: Mandag-torsdag 9.00-16.00 & fredag 9.00-15.00.