Der findes en række regler for, hvornår din udlejer må opsige eller ophæve din lejekontrakt. Fælles for flere af disse regler er, at udlejer skal kunne løfte bevisbyrden for, at du som lejer ikke har overholdt lejelovens regler.
1. Opsigelse - hvilke lejemål er omfattet?
Din udlejer kan opsige lejeforhold såsom, et enkeltværelser, hele lejligheder i ejendomme med to beboelseslejligheder, hvor udlejer selv bor i den ene, en ejer- eller andelsbolig, som udlejer selv vil flytte ind i eller et lejemål med tilknyttede erhvervslokaler.
Er dit lejemål ikke omfattet af ovenstående, gælder der nogle andre regler for opsigelse. I sådanne tilfælde kan udlejer kun opsige dig hvis;
Udlejer ønsker at selv benytte det lejede, eller at det lejede skal nedrives eller ombygges, således at lejer må fraflytte.
Ligeledes hvis du som lejer tilsidesætter reglerne om god skik og orden.
Der gælder andre supplerende regler, såfremt du som lejer har været ansat som funktionær i form af en stilling som vicevært, eller at du har et fremlejeforhold, hvilket ikke bliver gennemgået her.
2. Lejelovens regler om god skik og orden
Som det fremgår ovenfor, er det muligt for udlejer at opsige dit lejemål, såfremt du som lejer har tilsidesat lejelovens regler om god skik og orden. Det gælder i tilfælde, hvis du udviser en adfærd, der er til gene for ejendommen, ansatte, andre lejere eller personer der opholder sig lovligt på ejendommen. Lejeloven beskriver særligt følgende adfærd:
- Vold eller trusler om vold mod andre.
- Farlig adfærd, fx brug af våben eller opbevaring af farlige materialer.
- Adfærd der skaber utryghed, forringer miljøet i ejendommen eller udgør en sundhedsrisiko.
- Chikane, selv uden fysisk vold.
- Uacceptabel støj, fx høj musik, maskinstøj eller støjende adfærd, der væsentligt generer andre.
- Ødelæggelse af ejendom, både i lejemålet og på fællesarealer.
- Vanrøgt af det lejede.
- Husdyr der giver væsentlige gener, fx støj, lugt, uhumskhed eller skaber frygt.
- Anden adfærd, der generer ejendommen eller de personer, der opholder sig der. Her sigtes der til en generende overtrædelse af ejendommen og lejemålets husordensbestemmelser, for eksempel rygeforbud, husdyrs forbud eller lignende bestemmelser i husordensreglerne.
Slutteligt bemærkes det, at det altid er udlejeren som skal løfte bevisbyrden for lejerens eventuelle tilsidesættelse af reglerne om god skik og orden.
3. Ophævelse – hvornår kan udlejer ophæve lejemålet?
Udlejer kan ophæve lejemålet i en række situationer efter lejeloven, såsom:
Manglende betaling af husleje, eller hvis det lejede benyttes til et andet formål end aftalt, og du som lejer ikke stopper efter udlejerens indsigelse.
Hvis du som lejer nægter adgang til det lejede, når udlejer har ret til det, eksempelvis i forbindelse med vedligeholdelse, aflæsning af målere og anden generel tilsyn med ejendommen.
Hvis du som lejer fraflytter i utide og lejemålet står ubeboet hen, eller hvis du foretager ulovlig fremleje af lejemålet. Derudover hvis du overlader brugen af lejligheden til andre uden tilladelse, og ikke stopper dette efter indsigelse fra udlejer.
Vanrøgt af det lejede, hvis du som lejer misligholder boligen og ikke udbedrer forholdene efter udlejers påtale.
Hvis du som lejer udviser grov eller væsentlig generende adfærd, som kræver fraflytning. Der sigtes herefter til samme tilfælde, som dem beskrevet under god skik og orden.
Derudover gælder andre regler, hvis du er straffet efter lov om forbud mod besøgende eller idømt en ubetinget fængselsstraf.
Det er en yderligere betingelse for at kunne ophæve lejemålet, at de forhold som udlejer påberåber, ikke må være af uvæsentlig betydning. Dette beror selvsagt på en konkret vurdering af den enkelte sag. Dog betragtes enhver betalingsmisligholdelse som at være af væsentlig betydning, så længe det ikke blot er en forsinkelse på nogle få timer efter fristens udløb.
Derudover kan udlejer ikke ophæve aftalen af hensyn til de ovenfor nævnte forhold, såfremt du har rettet disse inden udlejer hæver lejekontrakten.