Spørgsmål:
Vi skriver til dig for at høre, om du kan rådgive os i følgende. I december 2022 købte vi en ejerlejlighed, og kort tid efter at vi var flyttet ind, renoverede vi badeværelset og der opdagede vi skimmelsvamp flere steder. Vi kontaktede et skimmelsvamp firma, og der kom en mand fra firmaet og så på det. Han mente, at rengøring med rodalon og ekstra udluftninger hver dag ville fjerne skimmelsvampen. Vi gjorde derfor rent og luftede ekstra ud hver dag.
Desværre blev skimmelsvampen værre, og i december 2023 kontaktede vi et andet skimmelsvamp firma, der konstaterede meget mere forekomst af skimmelsvamp og også i soveværelset og det ene værelse. Firmaet anbefalede en omfattende rengøring af hele lejligheden og alt indbo, og det indebærer, at vi må flytte ud af lejligheden, og det bliver dyrt.
Vi skrev til sælgerne og krævede, at de betaler omkostningerne, for de må have haft kendskab til skimmelsvampen, og de skulle have fortalt os om det, inden vi købte lejligheden. Vi har nu fået et brev fra en advokat, der på vegne sælgerne afviser vores krav, fordi vi har reklameret for sent. Vi vil høre, om vi har reklameret for sent, og hvad det har af konsekvenser?
Mvh Rikke og Lars
Svar:
Kære Rikke og Lars
Det er min foreløbige vurdering, at I ikke har reklameret for sent, men for at kunne sige det med sikkerhed kræver det en samlet vurdering af hele forløbet og herunder fra jeres besigtigelse af huset, handlens dokumenter, købet og overtagelsen, hvornår og hvordan opdagede I skimmelsvampen og jeres reklamation overfor sælgerne.
Jeg kan oplyse, at der er ikke en lovbestemt tidsfrist for reklamation i forbindelse med køb af fast ejendom, som det er tilfældet ved forbrugerkøb i henhold til købeloven, hvor reklamationsfristen er 2 år.
Der skal reklameres overfor sælger indenfor rimelig tid, efter at I opdagede skimmelsvampen. I modsat fald risikerer I at fortabe jeres krav vedrørende skimmelsvamp og skaderne som følge heraf.
Det betyder, at fristen for reklamation skal regnes fra det tidspunkt, hvor I opdagede eller burde have opdaget skimmelsvampen. På det foreliggende må I anses for at have reklameret rettidigt.
Hvad der er rimelig tid, afgøres efter en samlet vurdering af flere forskellige momenter. I den samlede vurdering kan indgå omfanget og karakteren af skimmelsvampen, hvordan denne udviklede sig i perioden, jeres egne forsøg på at fjerne skimmelsvampen i henhold til anbefaling fra et skimmelsvamp firma, anbefalingen fra det nye skimmelsvamp firma, og hvilke omstændigheder der førte til, at I reklamerede i december 2023.
Såfremt der er reklameret for sent, kan I have mistet retten til at fremsætte krav overfor sælgeren.
Yderligere skal det undersøges og vurderes, om sælgeren kan anses for at have været bekendt med skimmelsvampen og havde anledning til at oplyse jer herom inden købet. Såfremt dette viser sig at være tilfældet, har sælger ikke opfyldt sin loyale oplysningspligt, og det kan medføre erstatningsansvar for sælger eller et forholdsmæssig afslag i købsprisen.
Reklamation overfor den bygningssagkyndige skal ske indenfor rimelig tid efter, at I opdagede skimmelsvampen. Derudover er der en reklamationsfrist overfor den bygningssagkyndige på 5 år fra købet af huset og 6 år fra tilstandsrapporten. Såfremt der ikke reklameres indenfor reklamationsfristen, fortabes retten til at gøre kravet gældende overfor den bygningssagkyndige.
Reklamation overfor ejerskifteforsikringen skal ligeledes ske indenfor rimelig tid, og reklamationen skal ske, mens forsikringen er i kraft.
Såfremt det lægges til grund, at I har reklameret rettidigt, kan der formentlig rejses et erstatningskrav og/eller et krav om forholdsmæssig afslag. Jeg anbefaler jer at indhente en juridisk vurdering af sagen og jeres muligheder.
Held og lykke med sagen.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Ovennævnte er tidligere bragt i Bo Bedre i en forkortet udgave