Afslag på mangler ved andelsbolig​

Spørgsmål:

Kære Bo Bedre

​

Jeg har fået et stort problem, for min underbo har fået vandskader på loft og vægge og påstår, at vandet kommer oppe fra min lejlighed. Jeg ringede efter en VVS mand, og han sagde, at vandet kom oppe fra mit badeværelse, og at vandskaderne skyldes utætte fuger i mit badeværelset og har været der i flere år.

​

Jeg indhentede et overslag på, hvad det koster at få lavet, og overslaget lyder på kr. 143.000 incl. VVS, murer, tømrer og malerarbejde. Han tog forbehold for at det kan blive dyrere, da han ikke kan se, hvor meget af gulvet, der er råddent og skal udskiftes, før han er gået i gang.

​

Jeg har haft fat i andelsforeningen og sælger, og de mente begge, at det må jeg selv eller min forsikring betale. Min forsikring afviser dækning fordi, at det er en gammel skade, der er opstået, før jeg overtog lejligheden. Jeg har haft andelslejligheden i 4 år, men det er først efter at andelslejligheden nedenunder blev solgt og de nye ejere kort tid efter fortalte mig, at der var vandskader, at jeg blev opmærksom på det. Hvordan ser du på det?

​

Med venlig hilsen Emma

Har du spørgsmål?

Hvis du ligger inde med spørgsmål, som kræver juridisk ekspertise, er du velkommen til at kontakte advokat Anders Stig Vestergaard på e-mail: av@askt.dk, via kontaktformularen til højre eller ved at ringe på direkte tlf.nr. 86 18 68 41 eller mbtlf. 23243039

Svar:

Kære Emma

​

Først er det afgørende at se på, hvorvidt dit krav er forældet. Hvis det må besvares bekræftende, betyder det, at du ikke har noget krav.

​

Jeg vurderer, at dit krav ikke er forældet. Manglerne er, som du beskriver dem, formentlig opstået i den tidligere ejers tid, og manglerne er af en sådan karakter og omfang, at du vil kunne gøre krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Dette krav forældes efter 3 år, da andelsboliger sidestilles med mangler ved fast ejendom, og du har haft andelslejligheden i 4 år. Kravet er således forældet jf. hovedreglen, men da du ikke kendte eller burde kende vandskaden, før din underbo reklamerede, har forældelsesfristen været suspenderet. Fristen begynder først at løbe fra det tidspunkt, du blev klar over skaden. Hvis der ikke har været synlige tegn på vandskaden, som burde have givet dig anledning til at reagere tidligere, er dit krav ikke forældet.

​

Det næste skridt er at vurdere, hvor stort et afslag du kan gøre gældende overfor sælger. Som udgangspunkt vil du naturligvis kræve omkostningerne ved afhjælpning af manglerne betalt. Du har modtaget et samlet overslag på 143.000 kr. incl. VVS-, tømrer-, murer- og malerarbejde, og dette beløb kan som udgangspunkt lægges til grund.

Såfremt du ikke kan opnå enighed med sælger om en mindelig løsning af tvisten, vil det være nødvendigt at afholde syn og skøn for at indhente en objektiv og sagkyndig vurdering af omkostningerne. Den sagkyndige skal vurdere omkostningerne, som de ville være på det tidspunkt, hvor du købte andelslejligheden. Hvis den sagkyndige kommer frem til, at afhjælpningen af manglerne koster mere end det indhentede overslag, kan dit krav opjusteres til dette skønnede beløb. Hvis det omvendt vurderes, at det ikke koster så meget at afhjælpe manglerne, er det nødvendigt at sætte kravet ned.

​

Følgende forhold skal tillige indgå i vurderingen af kravet overfor sælger. Der skal tages hensyn til din nytte af forbedringen, d.v.s. at du f.eks. får nye fliser og fuger i badeværelset, og at levetiden af badeværelset forlænges væsentligt. Dette er et skøn, som retten sædvanligvis foretager efter en konkret vurdering af forholdene, og i den henseende læner retten sig meget op ad den sagkyndiges vurdering. Sammenfattende kan jeg anbefale dig at gå videre med sagen med henblik på at kræve et forholdsmæssigt afslag i købsprisen. Indledningsvis vil det være en god ide at få en advokat til at vurdere sagen og søge din retshjælp om dækning af sagsomkostningerne.

​

Skrevet af: Advokat Anders Stig Vestergaard September 2016​