Kravet overfor sælger er forældet

Spørgamål: 

​Min samlever og jeg opdagede i vinter, at der ved kraftig regn kom vand ind gennem taget, og det dryppede ned i vores soveværelse, kontoret og bryggerset. Vi ringede efter en tømrer, og han fandt en masse skimmelsvamp og våd isolering på loftet. Han mener, at det skyldes, at tagkonstruktionen er udført forkert, og at den ikke overholder bygningsreglementet. Det hele skal skiftes, og vi har modtaget et overslag på ca. kr. 350.000, for renovering/udskiftning af taget. Vi købte huset i december 2011 og fik oplyst, at tagkonstruktionen og taget var nylavet. Vores naboer har oplyst, at sælgeren lavede taget selv, og det vidste vi ikke, da vi købte huset. Hvis vi havde fået det oplyst før købet, ville vi have fået en bygningssagkyndig til at kigge taget efter. Kan vi gøre noget overfor sælger, når han har bevidst har undladt at oplyse, at han selv har bygget taget? 

​

MVH 

Mads

​

​

Svar: 

​Kære Mads

​

Det er min juridiske vurdering, at jeres krav desværre er forældet under hensyn til, at der er en forældelsesfrist på 3 år, og en absolut forældelsesfrist på 10 år.

​

Forældelsesfristen begynder at løbe fra forfaldstidspunktet. Det er det tidligste tidspunkt, hvor I kunne fremsætte krav overfor sælger vedrørende mangler ved ejendommen. Det tidligste tidspunkt vil være, da I overtog huset i slutningen af 2011.

​

Forældelsesfristen på 3 år kan være suspenderet under hensyn til, at I ikke kendte eller burde have kendskab til manglerne, da I overtog huset.

I opdagede først manglerne ved taget primo 2022, og forældelsesfristen burde først løbe fra dette tidspunkt.

​

I ville formentlig på det foreliggende kunne gøre kravet gældende overfor sælger, da vandindtrængningen skyldes mangler ved taget, der er opført af sælger i strid med bygningsreglementet, og sælger undlod at oplyse om selvbyg af taget ved salget til jer.

​

Imidlertid er der som nævnt en absolut forældelsesfrist på 10 år. Denne frist løber fra overtagelsen af ejendommen i december 2011. Det betyder at kravet forældes senest efter 10 år, uanset om forældelsesfristen var suspenderet som følge af, at I ikke havde kendskab til eller burde have haft kendskab til manglerne. I den forbindelse bemærkes, at uanset om der foreligger meget gode grunde til suspension af forældelsesfristen, medfører det ikke, at forældelsesfristen forlænges ud over den absolutte forældelsesfrist på 10 år.

​

Når et krav er forældet, betyder det, at kravet er endegyldigt fortabt, og der er ikke mulighed for at gøre det gældende.

​

Forældelsesfristen afbrydes ved at iværksætte retslige skridt, og det er således ikke tilstrækkeligt at reklamere skriftligt overfor sælger. Det er en betingelse, at der reklameres over manglerne overfor sælgerne inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget, men reklamationen afbryder ikke forældelsesfristen.

​

I praksis sker afbrydelse af forældelsesfristen ved indlevering af stævningen til retten. Retten kvitterer for modtagelse af stævningen og bekræfter anlæggelse af retssagen, og forældelsesfristen er afbrudt.

​

Sammenfattende kan der desværre ikke gøres krav gældende overfor sælgerne under hensyn til, at den absolutte forældelsesfrist er udløbet, da det er over 10 år siden, I købte ejendommen. 

​

MVH 

Anders