Spørgsmål:
Vi købte en flot murermestervilla sidste år, og i foråret opdagede vi ved et tilfælde, at der er olieforurening på grunden. Vi kontaktede et miljøfirma, der kom og gravede i haven og tog nogle jordprøver. Nu har vi fået miljørapport, der viser, at der er olieforurening, som skyldes en gammel olietank, der har lækket en masse olie. Miljøfirmaet oplyser, at den olieforurenede jord skal graves op og køres væk, og det koster mindst kr. 170.000, men det kan også blive mere, men det kan først vurderes, når der er gravet ud.
Hverken salgsmaterialet, ejendomsmægleren eller sælgerne oplyste om en gammel nedgravet olietank eller om olieforureningen. Vi kontaktede den advokat, der hjalp os i forbindelse med købet og bad om hendes råd. Hun gennemgik alle handlens papirer igen, og meddelte, at der ikke var oplyst om en olietank nogen steder i handlen.
Vi tegnede en ejerskifteforsikring i forbindelse med købet. Skal ejerskifteforsikringen ikke dække udgifterne til bortfjernelse af olieforureningen? Kan der rejses krav overfor sælgerne om hel eller delvis betaling af udgiften til at fjerne olieforureningen?
Mvh Johanne og Mads
Svar:
Kære Johanne og Mads
Det er min juridiske vurdering, at ejerskifteforsikringen ikke dækker olieforureningen under hensyn til, at ejerskifteforsikringen som udgangspunkt kun dækker forhold vedrørende ejendommen og indenfor dets fundament. Olieforureningen er beliggende i haven udenfor husets fundament, og dermed er olieforureningen ikke omfattet af ejerskifteforsikringens dækning.
Såfremt I har tegnet en udvidet ejerskifteforsikring, kan der være mulighed for, at denne dækker forureningen fra olietanken delvist. Det kan f.eks. være, at ejerskifteforsikringen dækker påbudt oprensning af forurenet grund. Det fremgår heraf, at dækningen er betinget af, at oprensningen er påbudt af en offentlig myndighed. Hvorledes I er dækket kan afklares ved en gennemgang af forsikringsbetingelserne. Såfremt olieforureningen er dækket, skal det straks anmeldes til ejerskifteforsikringen.
Jeg har gennemgået modtagne købsaftale, salgsprospekt og handlens dokumenter, og herefter er der ikke umiddelbart grundlag for at fastslå, at sælgerne kendte eller burde have kendt til den gamle nedgravede olietank og olieforureningen.
Det kan lægges til grund, at det har en væsentlig betydning for jer, at grunden er olieforurenet. Dette har tillige en væsentlig betydning for købsprisen, og det må formodes, at den udbudte salgspris havde været lavere, eller I havde krævet afslag i købsprisen, eller krævet omfanget af olieforureningen undersøgt og fjernet, hvis det havde været oplyst, at grunden var olieforurenet.
Det er jer som købere, der har bevisbyrden for, at købsprisen ville have været lavere, hvis olieforureningen havde været oplyst. Såfremt dette dokumenteres ved f.eks. syn og skøn, vil I være berettiget til afslag i købesummen, og kravet om afslag vil som udgangspunkt svare til differencen mellem jeres købspris og den af skønsmanden vurderede købspris.
Jeg foreslår, at der gennemføres syn og skøn til dokumentation heraf, og at Dansk Ejendomsmæglerforening anmodes om at foreslå en statsautoriseret ejendomsmægler med rette erfaring. Denne skal være klædt på til at kunne foretage en objektiv og faglig vurdering af handelsprisen af murermestervillaen med og uden oplysningerne om olieforureningen.
Jeg anbefaler jer at søge juridisk rådgivning m.h.p. en juridisk vurdering af sagen, og derefter at søge retshjælpsdækning, fremsætte krav om afslag i købesummen på foreløbig kr. 170.000, og gennemføre syn og skøn.
Med venlig hilsen
Anders