Ejerskifteforsikringens dækning ved vandskade​

Spørgsmål:

Kære Bo Bedre

​

Vi beder dig hjælpe os med at få ejerskifteforsikringen til at forstå, at de skal dække vandskaderne i vores kælder og reparation af omfangsdræn, som vi mener, at de skal. Vi overtog vores hus i november 2015 og allerede i december fik vi vand ind i kælderen. Vandet kom tilsyneladende op gennem gulvet/væggene og oversvømmede kældergulvet, og vi fik ødelagt en masse bøger og private ting.

​

Vi havde en mand ude til at kigge på det, og han sagde, at det er fordi, at omfangsdrænet ikke fungerer. Det skal repareres eller der skal laves et nyt, hvilket nemt kan løbe op i 150.000 kr. Han kan ikke give en nærmere pris, før de har gravet ned til omfangsdrænet og set nærmere på det.

​

Vores ejerskifteforsikringen afviste at dække og sagde, at skaderne ikke er omfattet af forsikringen. Siden er der kommet vand ind flere gange, og vi har opgivet at opbevare vores ting i kælderen, og der er en dårlig fugtig lugt, og vi frygter, at der kommer skimmelsvamp. Vi tegnede netop en ejerskifteforsikring for at være dækket i sådan en situation, og vi er derfor meget skuffet over, at forsikringen afviser dækning. Hvad siger du.

​

MVH Rikke og Jens.

Har du spørgsmål?

Hvis du ligger inde med spørgsmål, som kræver juridisk ekspertise, er du velkommen til at kontakte advokat Anders Stig Vestergaard på e-mail: av@askt.dk, via kontaktformularen til højre eller ved at ringe på direkte tlf.nr. 86 18 68 41 eller mbtlf. 23243039

Svar:

Kære Rikke og Jens

​

Tak for jeres forespørgsel som er rigtig relevant for mange andre end jer. Jeg kan oplyse, at ejerskifteforsikringens dækningsområde er hel/delvis dækning af omkostningerne ved udbedring af skjulte mangler, som var tilstede i huset ved overtagelsen. Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der ikke er omfattet af tilstandsrapporten. Den sagkyndige skal ikke besigtige forhold uden for huset, og tilstandsrapporten behandler ikke mangler ved forhold udenfor huset. Omfangsdrænet er beliggende udenfor huset, og derfor må jeg desværre give jeres ejerskifteforsikring ret i, at de ikke skal dække skaderne ved omfangsdrænet samt vandskaderne.

​

Der er derimod grund til at se på, om sælger kan være ansvarlig og skal dække manglerne helt/delvist. Jeg har fået oplyst, at I fik udleveret tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud på ejerskifteforsikring og sælgers betaling af halv ejerskiftepræmie forud for købet, og at handlen er gennemført efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Som udgangspunkt er sælger herefter ansvarsfri. Imidlertid er mangler uden for huset, f.eks. netop omfangsdræn som udgangspunkt ikke omfattet af sælgers fritagelse for mangelshæftelse. Det betyder, at sælger ikke er ansvarsfri for mangler ved omfangsdrænet.

Sælger har i sine oplysninger om ejendommen oplyst, at der er et funktionsdygtig omfangsdræn og svaret nej på spørgsmålet om, hvorvidt der har været konstateret fugtproblemer i kælderen. Sælger har en loyal oplysningspligt. Det betyder, at sælger har pligt til at oplyse køber om alle ikke bagatelagtige mangler, som sælger er eller burde være bekendt med. På den baggrund kan sælger være erstatningsansvarlig, og krav om betaling af omkostningerne ved afhjælpning af manglerne ved omfangsdrænet kan rettes mod sælger.

​

Jeg anbefaler, at du straks reklamerer overfor sælger og orienterer ham foreløbigt om situationen. Det næste skridt vil være at rekvirere en fagmand til at foretage en besigtigelse af forholdene, så vi kan få konstateret, hvad og hvor meget der er galt med omfangsdrænet, hvad der skal laves og et overslag over, hvad det vil koste. Jeg foreslår, at der rettes henvendelse til sælger med henblik på en drøftelse af en udenretlig mindelig løsning af tvisten. Herunder kan det f.eks. drøftes, hvor meget sælger skal bidrage med i forbindelse med afhjælpning af manglerne ved omfangsdrænet eller etablering af nyt omfangsdræn. Hvis sælger måtte afvise at være ansvarlig, er det nødvendigt at udtage stævning med krav om erstatning, hvis I ønsker at forfølge erstatningskravet. For at få en nærmere vejledning om en retssag og retshjælpsdækning af omkostningerne, vil jeg anbefale jer at få en advokat til at kigge på sagen.

​

Skrevet af: Advokat Anders Stig Vestergaard april 2015​