Spørgsmål:
Vi købte i januar et hus på 178 m2 med en tilbygning fra 2020 og en dobbelt carport. I foråret bad vi en arkitekt om at tegne en om- og tilbygning efter vores ønsker.
Arkitekten oplyste, at han havde fundet ud af, at der ikke er en ibrugtagningstilladelse, og at tilbygningen til huset ikke stemmer overens med byggetilladelsen fra kommunen.
Arkitekten mener bl.a. at tilbygningen på huset er placeret for tæt på naboskellet, og taget er udformet anderledes og tilsyneladende højere end byggetilladelsen giver lov til. Ifølge arkitekten tyder udførelsen på, at det er selvbyg, og forholdene skal laves lovlige, og så de stemmer med byggetilladelsen. Sælger oplyste til tilstandsrapporten, at han ikke havde kendskab til, at bygningen eller dele af bygningen er udført helt eller delvist som selvbyg. Vi har ikke fået oplyst før købet, at sælger selv har bygget huset helt eller delvist. Hvordan er vi stillet, hvis sælger har udført tilbygningen som selvbyg?
Vi er i tvivl om, hvad vi skal gøre.
Med venlig hilsen
Christina og Frederik.
Svar:
Kære Christina og Frederik.
Det lyder umiddelbart som en kompliceret sag, som kan blive bekostelig og langvarig.
Som første skridt foreslår jeg, at der udfærdiges en foreløbig oversigt over de forhold, som ikke er i overensstemmelse med byggetilladelsen/byggereglementet. Derudover bør tilbygningens placering i forhold til skellet fastlægges, ligesom højden af huset bør opmåles.
Til brug for opmålingen foreslår jeg, at I bestiller en landinspektør, der skal foretage en opmåling af huset/tilbygningen og dets dimensioner og placering i forhold til naboskellet.
Når resultaterne foreligger, er der et godt grundlag for at sammenligne de faktiske forhold med byggetilladelsen. Såfremt forholdene ikke er i overensstemmelse med byggetilladelsen, må det vurderes, om overskridelserne er væsentlige, og hvorledes forholdene lovliggøres.
Dernæst anbefaler jeg at udfærdige en begrundet ansøgning om dispensation eller lovliggørelse til kommunen vedlagt dokumentation. Hvis kommunen meddeler dispensation, vil sagen formentlig kunne sluttes der.
Hvis kommunen stiller krav om fysisk lovliggørelse, vil det medføre væsentlige omkostninger til fysisk lovliggørelse af forholdene.
I givet fald foreslår jeg, at I indhenter et overslag over omkostningerne ved fysisk lovliggørelse under hensyn til at et overblik over omkostningerne indgår med væsentlig betydning i forbindelse med en vurdering af et evt. krav overfor sælger.
Derudover har det væsentlig betydning, om der var udfærdiget en arkitekttegning over tilbygningen, og om byggeriet er opført i henhold til arkitekttegningens anvisninger.
Yderligere er det væsentligt, om sælger har udført byggeriet helt eller delvist som selvbyg, eller om tilbygningen er udført af et murer/tømrerfirma.
På det foreliggende vil sælger kunne være ansvarlig og kunne blive tilpligtet at betale omkostningerne til lovliggørelse af tilbygningen, såfremt denne er udført som selvbyg.
Såfremt sælger bestilte håndværkere til at udføre tilbygningen, og disse må anses for at være ansvarlige for de ulovlige forhold ved tilbygningen, kan der rejses krav om afhjælpning / betaling af omkostningerne ved lovliggørelse overfor murer- og/eller tømrerfirmaet.
Jeg anbefaler, at I snarest muligt retter henvendelse til en advokat for at få en juridisk vurdering af sagen, og herunder hvorvidt og i hvilket omfang sælgeren og eller murer- og tømrerfirma kan gøres erstatningsansvarlig. Såfremt den juridiske vurdering kommer frem til, at dette er tilfældet, kan advokaten som et af de første skridt ansøge om retshjælpsdækning til retssagen hos jeres forsikringsselskab.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Ovennævnte er tidligere bragt i Bo Bedre i en forkortet udgave