Der findes en række regler for, hvornår din udlejer, uden din eksplicitte tilladelse, må indfinde sig i dit lejemål. Fælles for flere af disse regler er, at udlejer skal have varslet sin ankomst i rimelig tid forinden.
Udlejers adgang til det lejede, når forholdene kræver det
Du har som lejer eksklusiv brugsret til dit lejemål, hvorfor din udlejer ikke kan få adgang til lejemålet, medmindre det er aftalt med dig.
Din udlejer har derfor ikke ret til at få adgang til dit lejemål, for sikre at du overholder pligterne i lejeforholdet, herunder i forbindelse med din pligt til indvendig vedligeholdelse eller renholdelse.
I nogle situationer er det dog nødvendigt, at en udlejer kan få adgang til lejemålet, selvom lejeren ikke ønsker det. Derfor er der i lejelovens § 102 indsat en bestemmelse, der muliggør dette, såfremt ”forholdene kræver det”. Denne bestemmelse tillægger retten til adgang til enten din udlejer eller dennes stedfortræder, herunder vicevært, administrator mm.
Bestemmelsen udspringer af udlejerens rettigheder og pligter som ejer af ejendommen, og indebærer at din udlejer har ret til at få adgang til lejemålet ved udførelse af nødvendige arbejder. Disse nødvendige arbejder kan eksempelvis være i form af vedligeholdelse- og forbedringsarbejder, samt aflæsning af vand- og varmemålere. Derudover har udlejer også ret til at få adgang i forbindelse med tilsyn med ejendommen, herunder ved til- og fraflytningssyn.
Konkret mistanke om risiko for skade på ejendommen
Har din udlejer en begrundet konkret mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, har din udlejer således ret til at få adgang til lejemålet efter lejelovens regler. Den begrundede mistanke kan eksempelvis følge af en henvendelse fra øvrige beboere i ejendommen om lugtgener, fugt eller lignende.
Derudover har din udlejer ret til at få adgang til dit lejemål, såfremt i har aftalt et konkret vedligeholdelsespåbud, hvilket ofte vil følge af lejekontrakten. Dette kan eksempelvis være, hvis du og udlejer har aftalt at stuen skal males inden for den første måned af din beboelse.
Udlejers varsling af iværksættelse af arbejder og disses adgang til lejemålet
Arbejder uden væsentlig ulempe
I forbindelse med udlejers ønske om at iværksætte arbejder i dit lejemål, gælder der forskellige varslingsfrister.
Såfremt udlejer iværksætter arbejder i lejemålet, hvor udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for dig som lejer, skal din udlejer varsle dette 6 uger forinden. Der gælder for din udlejer ikke noget formkrav til denne varsling, hvorfor han blot kan fortælle dig det mundtligt, eller ved brug af SMS eller E-mail. Det påhviler dog herefter din udlejer at bevise at du har modtaget varslingen, hvorfor det ofte vil foregå skriftligt.
Udlejers varsling bør indeholde oplysninger om, hvornår, hvorfor og hvem du som lejer skal give adgang til lejemålet, herunder også hvilke konsekvenser der kan være, såfremt du ikke giver disse adgang. Se om disse nedenfor under punkt 4.
I forbindelse med vurderingen af hvad der er til væsentlig ulempe for dig som lejer, bliver der taget hensyn til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker din brugsret over lejemålet. Derudover tages der hensyn til, om arbejderne medfører, at du som lejer må undvære væsentlige installationer, såsom ovne, vaskemaskine, håndvask osv.
Udskiftning af varmeinstallationer i sommerperioden, arbejder i pulterrum og mindre indgribende følgearbejder er eksempler på arbejder, der ofte kan foretages efter 6 ugers varsel.