Spørgsmål
Vi har brug for et råd om, hvad vi kan gøre overfor sælger. Sidste år købte vi en 3 værelses ejerlejlighed, og vi har efterfølgende fundet ud af, at el-installationerne er ulovlige, loftet er ulovligt, kravene til brandsikringen i lejligheden er ikke overholdt, og VVS installationerne er ikke lavet i henhold til reglerne. En byggesagkyndig har vurderet, at det kommer til at koste os over kr. 400.000, at lovliggøre installationerne. Vi mener, at sælger har været uærlig, fordi han ikke oplyste om de ulovlige installationer, og de er lavet, mens han ejede lejligheden. Vi ønsker din rådgivning, om vi kan annullere handlen eller kræve erstatning af sælger.
Med venlig hilsen Nina og Chris.
Svar
Kære Nina og Chris
På baggrund af de oplysninger, I har givet, er der tale om væsentlige mangler ved lejligheden, og I kan som udgangspunkt kræve afslag i købesummen, erstatning eller hæve handlen. Det kræver en juridisk vurdering af de faktiske forhold at fastlægge, hvilke muligheder I har.
Det tillægges vægt, om I som købere havde anledning til at forvente, at forholdene var lovlige og udført håndværksmæssigt korrekt. Derudover har det betydning hvilke oplysninger, der fremgår af købsaftalen, salgsopstillingen, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, eller om sælger har afgivet eventuelle garantier eller oplysninger, som ikke stemmer overens med de faktiske forhold. Yderligere er det afgørende, om manglerne var skjulte på købstidspunktet, og I ikke burde have set dem ved en almindelig besigtigelse af lejligheden før købet.
Jeg kan oplyse, at kravene til ophævelse af handlen er strenge, og som udgangspunkt kun er mulig i særlige tilfælde, hvor omkostningerne ved udbedring af manglerne udgør en væsentlig del af købesummen, og lejligheden ikke svarer til det, I var berettiget til at forvente, da I købte den.
Der kan der være grundlag for at kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen eller erstatning. Når en byggesagkyndig har vurderet, at udgifterne til lovliggørelse og udbedring overstiger 400.000 kr., må der anses at foreligge væsentlige mangler. Størrelsen af et eventuelt krav beror dog på en nærmere juridisk vurdering af sagens konkrete omstændigheder, den dokumentation der foreligger, og hvad et syn og skøn kommer frem til.
Jeg anbefaler, at I samler al relevant dokumentation, herunder købsaftale, salgsmateriale, korrespondance med sælger, rapporter fra den byggesagkyndige samt eventuelle tilbud på udbedringsarbejder. Det samlede materiale skal gennemgås, og der skal foretages en juridisk vurdering af mulighederne for at hæve handlen, kræve afslag i købesummen og erstatning af sælger.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Tidligere bragt i Bo Bedre