Spørgsmål:
Hej
Vi har fået forringet vores livskvalitet på grund af et nyt højt byggeri på nabogrunden og har brug for din rådgivning. Vi har boet i vores hus i 27 år, og det var et fredeligt kvarter med parcelhuse i 1 og 1 ½ plan.
For 1 ½ år siden modtog vi en orientering om, at man ville rive nabohusene ned og opføre etagebyggeri på grunden. Vi protesterede og klagede, men det hjalp ikke, for kommunen gav alligevel lov til at opføre byggeriet.
Vi har fået en ejendomsmægler til at vurdere vores hus med henblik på salg, da vi ikke vil bo her mere. Ejendomsmægleren har vurderet, at ejendommens værdi er forringet med kr. 300.000 - 500.000, som en direkte konsekvens af det nye byggeri på nabogrunden.
Har vi en sag mod naboen, og kan vi få erstatning for værdiforringelsen af vores hus?
Mvh. Hanne og William
Svar:
Hej Hanne og William.
Jeg kan oplyse, at det er de naboretlige regler, der skal anvendes ved vurderingen af, om byggeriet på nabogrunden har påført jer ulemper og gener, der overstiger den naboretlige tålegrænse.
Det er således ikke tilstrækkeligt, at naboens byggeri har påført jer ulemper og gener, idet disse skal have et omfang og være så væsentlige, at de overstiger den naboretlige tålegrænse. Med andre ord skal ulemperne og generne gå ud over, hvad I som nabo må tåle.
Jeg kan oplyse, at Højesteret i en tidligere dom har defineret den naboretlige tålegrænse på følgende måde:
Efter almindelige naboretlige regler kan en ejer af en fast ejendom tilpligtes at fjerne varige naboulemper, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling på det ulempeforvoldende område. Hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenhold med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter.
Det er således en konkret vurdering af jeres ulemper, gener og de tidligere og nuværende forhold, der skal inddrages i vurderingen af, om den naboretlige tålegrænse er overskredet.
I den forbindelse mener jeg, at det skal tillægges betydelig vægt, at der er opstået væsentlige indbliksgener. Dette kan lægges til grund, da flere store vinduer vender direkte ind mod jer, afstanden til jeres hus er rimelig kort, flere altaner vender ind mod jer, og byggeriet er i hele 3 etager, d.v.s. at der vil være indbliksgener fra lejligheder på såvel 1., 2. og 3. sal.
Derudover har I oplyst, at der er opstået betydelige skyggegener. Byggeriet medfører skygge hos jer fra sidst på eftermiddagen, og I er nu afskåret fra at nyde den sene eftermiddagssol og solnedgangen.
Jeg anser de påførte indbliksgener og skyggegener for upåregnelige, ligesom jeg mener, at det ikke er ulemper og gener, som I skal tåle som led i den almindelige samfundsudvikling.
Yderligere kan det lægges til grund, at jeres ejendom er påført et væsentligt værditab som følge af ulemperne og generne fra det nye byggeri på nabogrunden, og værditabet må anses for at være varigt.
Jeg anbefaler at få udfærdiget en juridisk vurdering og herunder jeres mulighed for at anlægge en retssag med henblik på at opnå erstatning for værdiforringelsen af jeres ejendom.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Ovennævnte er tidligere bragt i Bo Bedre i en forkortet udgave