Spørgsmål:
Hej
Min kone og jeg har i mange år ejet et sommerhus, som vi og vores børn og børnebørn benytter flittigt i sommerhalvåret, og hvor hele familien samles til festlige lejligheder.
Vi har et stort ønske om at bevare sommerhuset i familiens eje fremover og ønsker at overdrage sommerhuset til vores 2 børn. Samtidig ønsker vi, at der skal betales så lidt skat så muligt, og vi forestiller os at give det afgiftsfrie gavebeløb til hvert af vores børn.
Kan du rådgive os om, hvordan vi gør det bedst muligt?
Med venlig hilsen
Birte og Poul.
Svar:
Kære Birte og Poul.
Det er en god ide og rettidig omhu, at I vil overdrage jeres sommerhus til jeres 2 børn i en familiehandel fremfor at lade sommerhuset gå i arv.
Det er muligt at overdrage sommerhuset til nærtstående ved at anvende ”20% reglen”. Det betyder, at I lovligt kan sælge sommerhuset til jeres børn til 20% under den senest offentliggjorte vurdering pr 1. januar 2020 eller senere. Hvis denne vurdering var kr. 2.000.000, vil købsprisen således kunne sættes til kr. 1.6 mio, d.v.s. kr. 400.000 under sædvanlig købspris.
Skat er som udgangspunkt forpligtet til acceptere denne lavere købspris, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde, at reglen skal fraviges.
Selvom det er en familiehandel, skal alle formalia overholdes. I den forbindelse skal der udfærdiges og underskrives en købsaftale, der underskrives af jer og børnene. Der skal udfærdiges et skøde, og der skal gennemføres tinglysning af skødet og berigtigelse af overdragelsen.
I forbindelse med overdragelsen har I mulighed for at give en afgiftsfri gave til hver af jeres børn, og det maksimale beløb udgør kr. 80.600 i 2026.
Yderligere anbefaler jeg at overveje at aftale en forkøbsret under hensyn til jeres ønske om, at sommerhuset skal forblive i familien.
En forkøbsret skal aftales konkret i henhold til jeres ønsker, men princippet er, at hvis en af jeres børn ønsker at sælge sin andel af sommerhuset, er der en pligt til at tilbyde den anden søskende at købe andelen på bestemte betingelser.
Det vil sige, at den anden søskende får mulighed for at udnytte forkøbsretten, og således undgå at andelen af sommerhuset sælges til en udenforstående. Det bestemmes tillige i forkøbsretten, hvorledes fremgangsmåden skal være, samt hvorledes købsprisen af anparten fastsættes. En retfærdig og acceptabel ordning vil f.eks. være at lade 2 eller 3 ejendomsmæglere vurdere sommerhuset, og købsprisen fastsættes som gennemsnittet heraf.
Forkøbsretten skal udfærdiges og tinglyses som en servitut på sommerhuset.
Jeg foreslår tillige at overveje, om der skal aftales en brugsret for jer, således at I sikres ret til at benytte sommerhuset i årene fremover. Der kan f.eks. aftales en livsvarig brugsret med angivelse af omfanget af den årlige brug af sommerhuset. Brugsretten tinglyses som en servitut på sommerhuset.
Under henvisning til min erfaring med tidligere familiehandler, og at det ofte de små ting, der fører til tvister, og derfor foreslår jeg tillige at udfærdige en husorden. Hensigten med husordenen er at udgå tvist mellem børnene og medvirke til at sikre en fremtidig benyttelse af sommerhuset, som alle kan være tilfreds med. Husordenen kan f.eks. fastsætte at der ikke må ryges i sommerhuset, en bestemmelse om forbud mod udlejning, oprydning ved afrejse og vedligeholdelse af sommerhuset.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Ovennævnte er tidligere bragt i Bo Bedre i en forkortet udgave