Spørgsmål:
Kære Anders
Vi har lige skrevet under på køb af en 3 værelses ejerlejlighed, og vi ønsker at lade handlen gå tilbage. Det er fordi vi har fundet ud af, at vi ikke fik klar besked om, at der kommer nogle store ekstra udgifter de kommende år, og fællesudgifterne stiger meget.
Vi mener ikke, at vi fik oplyst, at ejendommen er i dårlig stand og skal renoveres, og taget skiftes inden for kort tid. Det bliver meget dyrt, og ejerne af ejerlejlighederne vil blive opkrævet store ekstraudgifter og højere fællesudgifter.
Kan vi fortryde købet af ejerlejligheden og lade handlen gå tilbage?. Hvad er din vurdering, og hvad vil du råde os til?
Med venlig hilsen Mie og Lucas
Svar:
Kære Mie og Lucas
Tak for jeres mail. Indledningsvis kan jeg oplyse, at I kan træde tilbage fra købet uden omkostninger, hvis sælger ikke har skrevet under på købsaftalen endnu. En købsaftale, der er underskrevet af jer, er kun et tilbud til sælger, som han kan acceptere eller lade være. Købet er således ikke endeligt, før sælger har skrevet under.
Selv om I har skrevet under, har I dog stadig mulighed for at fortryde købet, hvis der er skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen, og der fremsættes indsigelser, inden udløbet af fristen for advokatforbeholdet.
Derudover er der den almindelige fortrydelsesfrist, hvorefter købet kan fortrydes indenfor 6 hverdage, efter at sælger har skrevet under på købsaftalen. Der er dog knyttet betingelser til fortrydelsen, idet meddelelsen skal være kommet frem til sælger inden 6 hverdage, og der skal betales en godtgørelse på 1 % af købesummen. Det er en ret høj pris at betale for at fortryde købet.
Yderligere skal jeg anbefale at undersøge nærmere, hvorvidt sælger var bekendt med ejendommens dårlige stand, den kommende renovering, at der kommer ekstraudgifter, og at fællesudgifterne stiger.
Dette er væsentlige oplysninger under hensyn til, at størrelsen af ekstraudgifterne og de øgede betalinger må anses for væsentlige.
Endvidere ville I med kendskab til forholdene have haft mulighed for at kræve et nedslag i købesummen eller vælge ikke at købe ejerlejligheden.
Hvis sælger/ejendomsmægleren ikke gav jer oplysningerne, må det umiddelbart anses for at være væsentlig misligholdelse af sælgers oplysningspligt. Sælger er ansvarlig for, at I som købere modtager alle væsentlige oplysninger om ejendommen og ejerlejligheden, inden I skriver under på købsaftalen.
Såfremt det lægges til grund, at sælger kendte til forholdene, men I ikke modtog oplysninger om forholdene, vil I kunne kræve et nedslag i købesummen, erstatning eller hæve handlen.
Det er der retspraksis for. Imidlertid har I bevisbyrden for, at sælger kendte til forholdene inden indgåelse af handlen, og derfor skal dette undersøges. Det skal samtidig undersøges, hvorvidt forholdene fremgik af noget af det materiale, som I modtog inden indgåelse af handlen. Det kan f.eks. være referat fra tidligere generalforsamlinger, evt. vedligeholdelsesplan, besigtigelsesrapport fra en byggesagkyndig, regnskab og budget for ejerforeningen. Hvis I modtog materiale, hvoraf forholdene fremgik, vil det normalt blive lagt til grund, at I havde mulighed for at kende forholdene. Dette vil medføre, at det vil blive væsentlig vanskeligere at komme igennem med krav om nedslag i købsprisen eller ophævelse af handlen.
Såfremt I vil fortsætte sagen med krav om ned nedslag i købsprisen, erstatning eller ophævelse af handlen, er det afgørende, at I straks går videre med sagen overfor sælger. Hvis I ikke reklamerer og gør sælger bekendt med sagen umiddelbart i forlængelse af, at I blev bekendt med de reelle forhold, risikerer I at blive bundet af købet.
På den baggrund kan det være en god ide at få vurderet, hvorvidt de manglende oplysninger om forholdene berettiger, at I kan kræve et nedslag i købesummen, erstatning eller hæve handlen. Jeg anbefaler jer derfor hurtigst muligt at for at få en juridisk vurdering af forholdene og jeres muligheder.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard