Erhvervslejemål
Hos Advokaterne Sankt Knuds Torv får du personlig rådgivning, der bygger på mange års erfaring med erhvervslejekontrakter.
Nedenfor har vi opregnet en række tips og faldgruber ved indgåelse af erhvervslejekontrakter.
Parterne
Lejeren bør være opmærksom på, om lejekontrakten ønskes indgået i selskabsform eller personligt.
Og udlejer bør være opmærksom på at personen bag selskabet måske burde kautionere for forpligtelserne.
Lejemålets omfang
Det er væsentligt at få præciseret lejemålets omfang og specificere fordelingen på primære og sekundære lokaler, da den fremtidige leje ved lejestigning kan være afhængig af denne fordeling.
Udlejer ønsker ofte at få indføjet, at arealets størrelse ikke har indflydelse på lejens størrelse, da lejeren ved besigtigelsen har konstateret lejemålet omfang.
Anvendelse
Såfremt lejemålet skal anvendes til butik, vil udlejeren have en interesse i, at formålet indskrænkes og præcisere mest mulig, mens lejeren vil have den modsatte interesse, hvorfor lejeren kan stille sig tilfreds med detailhandel, der jo omfatter al form for handel.
Dette anvendelsesområde får naturligvis betydning for lejerens anvendelse i lejemålet løbetid, men specielt i forbindelse med eventuel afståelse af lejemålet.
Opsigelse
Erhvervslejeloven (ELL) opererer med 3 måneders opsigelsesvarsel, men 6 måneder er ikke ualmindelig.
Det kan ofte være formålstjenligt at få indføjet en uopsigelighedsperiode fra såvel udlejers som lejeres side, og det ses ofte, at udlejers opsigelighedsperiode overfor lejren er den dobbelt af den lejeren får.
Et erhvervslejemål med uopsigelighed må ikke forveksles med et tidsbegrænset lejemål.
Overtagelse af lejemålet
Det er vigtigst at få præciseret, hvorledes lejemålet overtages, idet det ofte vil være udgangspunktet for, hvorledes lejemålet afleveres.
Ofte ønsker lejeren at foretage nogle forbedringer/istandsættelser i forbindelse med sin indflytning i lejemålet, og det er derfor vigtigt, at der ved lejemålets indgåelse træffes aftale om, hvorledes retablering skal ske i forbindelse med lejemålets ophør.
Lejen
Lejen beregnes i udgangspunktet på grundlag af markedslejen for det pågældende lejemål.
Udlejeren vil helst have kvartalsvis lejebetaling, da det øger udlejers likviditet, mens lejeren naturligvis helst vil have månedsvis betaling af samme årsag.
Lejens regulering
Lejen reguleres ofte i forhold til nettoprisindekset, dog med fastsættelse af en vis minimum regulering.
Herudover skal det i henhold til ELL's § 13 være mulighed for regulering af lejens størrelse i forhold til markedslejen, hvilket kan ske hver 4. år, såfremt lejen enten er væsentlig højere eller væsentlig lavere, end det lejedes værdi.
Øvrige udgifter
Det er ikke usædvanligt, at udlejer ønsker så mange udgifter som mulig overført til lejeren, mens lejeren naturligvis har de modsatte ønsker.
Disse udgifter kan være ejendomsskatter, afgifter, forsikring, diverse former for vedligeholdelse, afskrivninger m.m.
Det er sædvanligt, at lejeren i hvert fald betaler for ejendomsskattestigninger og forbrug af el, vand og varme.
Depositum
Lejeren skal som ofte indbetale et depositum svarende til 3 til 6 måneders leje, hvilket er en sikkerhedsstillelse for udlejers krav mod lejeren.
Depositum kan være et kontant depositum, men kan også stilles i form af en pengeinstitutgaranti.
Moms
Da udlejer ofte er momspligtig vedrørende det udlejede, vil ydelserne ofte blive tillagt moms.
Fremleje
Lejeren kan have en interesse i at kunne fremleje det lejede helt eller delvist.
I forbindelse med fremleje bør de specielt anføres, at bortforpagtning særskilt skal aftales.
Afståelse
Lejerne kan have en stor interesse i at kunne afstå sit lejemål, såfremt virksomheden skal sælges på grund af generationsskifte eller af andre årsager, herunder at den kundekreds som lejeren har oparbejdet, bibeholdes og kapitaliseres ved afståelse.
Genindtrædelse
Såfremt en afståelse ikke betales kontant af den nye lejer, er det vigtigst, at den afstående lejer kan genindtræde i lejemålet i tilfælde af misligholdelse eller lignende.
Ombygninger og ændringer
Erhvervslejeloven giver kun lejeren en meget begrænset ret til ændring af det lejede fremadrettet, hvorfor lejeren bør overveje en formulering i lejekontrakten der gør, at lejeren kan følge med tiden rent indretningsmæssigt.
Vedligeholdelse og renholdelse
Udlejeren ønsker naturligvis at overføre så stor en del af vedligeholdelsen til lejeren, som muligt, mens det omvendte er tilfældet fra lejerens side.
Ofte pålægges lejeren at holde fortov og de arealer, der direkte knytter sig til lejemåles omgivelser rene og fri for sne.
Udlejer ønsker ofte også, at lejeren tegner et abonnement vedr. fjernelse af graffiti for så vidt angår det lejdes facade.
Skiltning
Lejeren skal sikre sig ved en bestemmelse i lejekontrakten, at den skiltning, lejeren måtte ønske sig, kan etableres.
Erstatning ved opsigelse
Lejeren skal i videst muligt omfang sørge for, at lejeren får erstatning ved opsigelse fra udlejerens side, idet lejeren naturligvis ikke får erstatning, såfremt han selv opsiger lejemålet.
Uoverensstemmelser
Det er vigtigt at fastsætte, hvorledes uoverensstemmelser skal afgøres, enten ved voldgift eller ved domstolene (boligretssag).
Lejeren kan med fordel tegne en forsikring, der dækker retshjælp, således at omkostninger ved boligretssag vil blive dækket af en sådan forsikring.
Vil du have rådgivning vedrørende en konkret lejekontrakt?
Ønsker du rådgivning vedrørende erhvervslejekontrakter, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak. Benyt kontaktformularen til højre - eller ring til os på 8613 0600.